Investissement Locatif SCPI
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Simulateur SCPI : revenus, fiscalité 2026, crédit et démembrement

Le seul simulateur qui calcule votre fiscalité au barème réel 2026, gère les SCPI européennes, le crédit in fine et la nue-propriété, et compare les trois stratégies côte à côte. Sans inscription.

3 en 1comptant, crédit et nue-propriété comparés
2026barème IR et prélèvements sociaux à jour
0 emailsimulation libre, aucune inscription

* Taux de distribution moyen 2025 (source ASPIM/IEIF, marché 2025). Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Investir en SCPI comporte des risques de perte en capital et de liquidité.

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Clés moyennes du marché (décembre 2025) préremplies par durée. Chaque société de gestion publie sa propre grille.

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Simulation non contractuelle, fournie à titre pédagogique sur la base de la fiscalité 2026 (barème IR sur les revenus 2025, prélèvements sociaux 17,2 % sur les revenus fonciers, CSG déductible 6,8 points, abattements de plus-value par durée de détention). Hypothèse : régime réel d'imposition, intérêts d'emprunt imputés sur les revenus fonciers de source française. Les revenus et la valeur des parts ne sont pas garantis. Un investissement en SCPI comporte un risque de perte en capital et de liquidité.

Ce que ce simulateur fait de plus que les autres

Nous avons passé en revue les simulateurs SCPI du marché. La plupart s'arrêtent au revenu brut, quelques-uns appliquent une TMI forfaitaire. Celui-ci va au bout du calcul :

  • Fiscalité au barème réel 2026 : renseignez votre revenu net imposable et vos parts fiscales, l'impôt marginal est calculé tranche par tranche, CSG déductible comprise.
  • SCPI européennes : les deux méthodes conventionnelles (crédit d'impôt et taux effectif) sont implémentées, avec zéro prélèvement social sur la part étrangère.
  • Crédit réaliste : amortissable ou in fine, intérêts déduits des revenus fonciers français, effort d'épargne mensuel et tableau d'amortissement annuel.
  • Nue-propriété : clés du marché préremplies par durée, zéro fiscalité pendant le démembrement, TRI à la reconstitution de la pleine propriété.
  • Cycle complet : revente estimée nette de frais et d'impôt de plus-value, abattements par année de détention (exonération d'IR à 22 ans, de prélèvements sociaux à 30 ans).
  • Trois stratégies côte à côte : pour un même montant, le comparatif comptant, crédit et nue-propriété s'affiche en un coup d'œil.

Une simulation reste une projection : les hypothèses (rendement, revalorisation) sont sous votre contrôle et le résultat n'engage personne. Pour passer des chiffres à une sélection concrète de SCPI adaptée à votre situation, demandez votre étude personnalisée gratuite.

Questions fréquentes sur la simulation

Comment ce simulateur calcule-t-il l'impôt sur les revenus SCPI ?
Les revenus de SCPI françaises sont des revenus fonciers : ils s'ajoutent à votre revenu imposable (barème 2026 sur les revenus 2025) et supportent 17,2 % de prélèvements sociaux. Le simulateur applique votre TMI, ou le barème progressif exact si vous renseignez votre revenu net imposable et vos parts fiscales, avec CSG déductible de 6,8 points.
Pourquoi les SCPI européennes paient-elles moins d'impôts ?
Les loyers encaissés hors de France sont imposés dans le pays d'origine, puis neutralisés en France par convention fiscale : crédit d'impôt égal à l'impôt français (Allemagne, Espagne, Italie…) ou taux effectif (Pays-Bas, Irlande…). Dans les deux cas, aucun prélèvement social de 17,2 % : le simulateur applique la méthode que vous choisissez.
La simulation prend-elle en compte le délai de jouissance ?
Oui. La première année, les revenus ne courent qu'après le délai de jouissance (5 mois par défaut, réglable de 0 à 6). C'est un point que la plupart des simulateurs ignorent, alors qu'il ampute réellement la première année de revenus.
Que signifie le TRI affiché ?
Le taux de rendement interne mesure la performance annualisée de l'ensemble de l'opération : capital investi, revenus nets perçus, puis valeur de revente estimée nette des frais de souscription et de l'impôt de plus-value (abattements par année de détention inclus). C'est l'indicateur le plus honnête pour comparer comptant, crédit et nue-propriété.

Et si vos loyers tombaient sans locataire à gérer ?

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