Les clés de répartition du marché (décembre 2025)
| Durée | Nue-propriété (moyenne) | Usufruit | Rendement mécanique annualisé* |
|---|---|---|---|
| 5 ans | 80,3 % | 19,7 % | ≈ 4,5 % |
| 7 ans | 73,4 % | 26,6 % | ≈ 4,5 % |
| 10 ans | 67,1 % | 32,9 % | ≈ 4,1 % |
| 12 ans | 61,3 % | 38,7 % | ≈ 4,2 % |
| 15 ans | ≈ 58 % | ≈ 42 % | ≈ 3,7 % |
* Passage de la clé à 100 % à prix de part constant, net de toute fiscalité pour une personne physique. Moyennes de marché relevées en décembre 2025 : chaque société de gestion publie sa propre grille, avec des écarts sensibles (de 61 à 79,5 % à 10 ans selon les SCPI).
Ce « rendement mécanique » a une propriété rare : il est entièrement net d'impôt. Aucun revenu n'étant distribué, il n'y a rien à déclarer pendant toute la durée. À TMI 41 %, un rendement net de 4 % équivaut à près de 7 % bruts en pleine propriété : c'est là que le démembrement prend tout son sens. Notre simulateur intègre les clés par durée et calcule le TRI de votre scénario, comparé au comptant et au crédit.
Pour qui la nue-propriété est-elle pertinente
- TMI 30 % et plus : vous capitalisez sans alourdir un impôt déjà élevé, et récupérez les revenus plus tard, par exemple à la retraite quand votre TMI aura baissé.
- Contribuables IFI ou proches du seuil : la nue-propriété sort de l'assiette pendant toute la durée du démembrement.
- Horizon connu : départ en retraite dans 8-12 ans, études des enfants, échéance de crédit. La durée du démembrement se cale sur l'événement.
Les contreparties à accepter : aucun revenu ni liquidité pendant la période (la revente d'une nue-propriété en cours de démembrement est possible mais étroite), et un capital exposé au marché immobilier, comme toute SCPI. Si le prix de part baisse au terme, la décote amortit la baisse mais ne l'annule pas.
Usufruit, viager, transmission : les autres visages du démembrement
L'usufruit temporaire intéresse surtout les entreprises à l'IS : percevoir 100 % des loyers pendant 5 ou 10 ans en amortissant l'usufruit ligne à ligne est un placement de trésorerie efficace. Pour une personne physique, l'usufruit est rarement pertinent : imposition pleine des revenus et IFI sur la valeur en pleine propriété.
Le barème fiscal de l'article 669 du CGI ne sert pas au pricing commercial : il fixe la valeur de l'usufruit pour les mutations et l'IFI (23 % de la pleine propriété par tranche de 10 ans pour un usufruit temporaire ; barème par âge pour le viager). Les clés économiques des sociétés de gestion, elles, reflètent le rendement réel attendu.
En transmission, donner la nue-propriété de parts en conservant l'usufruit reste un grand classique : au décès de l'usufruitier, la pleine propriété se reconstitue sans droits supplémentaires. Ce montage successoral, différent du démembrement temporaire commercial, se construit avec un notaire.
Questions fréquentes
Que devient ma nue-propriété au terme du démembrement ?
La nue-propriété de SCPI entre-t-elle dans l'IFI ?
Peut-on financer une nue-propriété à crédit ?
Qui achète l'usufruit en face ?
La nue-propriété correspond-elle à votre situation ?
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