Le match, critère par critère
| Appartement loué nu | Parts de SCPI | |
|---|---|---|
| Ticket d'entrée | le prix du bien + frais de notaire (7-8 %) | dès 187 €, montant au choix |
| Rendement | brut selon la ville (3 à 10 %), net 1 à 2 pts plus bas | 4,91 % net de gestion en moyenne 2025, avant fiscalité |
| Charges cachées | taxe foncière (≈ 1 mois de loyer), vacance, travaux, copropriété | frais de souscription 0 à 12 %, gestion déjà déduite du taux |
| Gestion | locataires, impayés, artisans, ou 6-8 % en agence | aucune, déléguée à la société de gestion |
| Risque | concentré : un bien, un locataire, un quartier | mutualisé : centaines d'immeubles, milliers de locataires |
| Levier du crédit | maximal, c'est l'atout n°1 | possible (prêt affecté, conso), moins distribué |
| Fiscalité | revenus fonciers : barème + 17,2 % | identique, mais part étrangère sans prélèvements sociaux |
| Liquidité | 3 à 6 mois de vente, frais d'agence | rachat non garanti, parfois lent : horizon 8-10 ans |
| Temps investi | réel et récurrent | quasi nul après la souscription |
Ce que montrent les données de 1 998 communes
Nous avons calculé le rendement locatif brut (loyer annuel au m² rapporté au prix de vente médian DVF 2024-2025) pour chaque grande commune de France. Trois enseignements ressortent :
- Les métropoles chères rendent peu : dans la plupart des grandes villes du top 20, le brut oscille entre 4 et 5,5 %, avant charges. Une fois la taxe foncière et la vacance déduites, la SCPI moyenne fait mieux, sans gestion.
- Les villes moyennes rendent plus, avec plus de risque : des bruts de 7 à 10 % existent, portés par des prix d'achat faibles. Ils rémunèrent une liquidité de revente plus étroite et une tension locative moins établie : exactement le genre de pari qu'une SCPI mutualise à votre place.
- L'écart intra-département est énorme : d'une commune à sa voisine, le rendement change parfois de 2 points. Le « bon plan local » est fragile ; la diversification est structurelle.
Chaque page ville de ce site (par exemple depuis les liens en bas de page) donne le détail : prix au m² réel, loyers par typologie, évolution depuis 2021, comparaison avec les communes voisines, et le simulateur préréglé.
Comment décider, sans dogme
Le locatif direct s'impose quand vous avez le temps et l'envie de gérer, une bonne connaissance d'un marché précis, et surtout une capacité d'emprunt à faire travailler au maximum. La SCPI s'impose quand le temps manque, que le ticket est modeste ou progressif, que la TMI pousse vers l'Europe ou la nue-propriété, ou que le patrimoine est déjà concentré sur l'immobilier local. Entre les deux, le crédit SCPI réconcilie levier et mutualisation. Et rien n'interdit de faire les deux.
Questions fréquentes
Le rendement affiché des SCPI est-il comparable au rendement brut d'un appartement ?
Et le meublé (LMNP), dans la comparaison ?
Peut-on combiner SCPI et locatif en direct ?
Que rapporte concrètement 100 000 € dans chaque option ?
Direct, SCPI, ou les deux : faites trancher votre cas
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