Immobilier à Carmaux : les données 2024-2025
D'après la base DVF des notaires, un appartement s'est vendu en médiane 1 000 €/m² à Carmaux sur 2024-2025 (26 transactions). Le marché est en hausse de 7,3 % par rapport à 2021 (médiane 932 €/m² à l'époque).
Côté maisons, la médiane ressort à 1 168 €/m² (148 ventes).
À la location, la carte des loyers 2025 situe l'appartement type à 9,47 €/m² charges comprises à Carmaux. Dans le détail : 11,38 €/m² pour un petit logement, 9,12 €/m² à partir de 3 pièces.
Rapporté à un 25 m², cela donne 25 000 € d'acquisition pour 237 € de loyer par mois : 11,36 % brut, avant les charges du bailleur qui rognent habituellement 1 à 2 points.
SCPI ou studio locatif à Carmaux : ce que changent les chiffres
| Locatif en direct à Carmaux | Parts de SCPI | |
|---|---|---|
| Ticket d'entrée | 25 000 € pour un studio de 25 m² | dès 187 € la part |
| Rendement constaté | 11,36 % brut | 4,91 % net de gestion (moyenne 2025) |
| Travaux et entretien | votre budget, vos artisans | provisionnés par la SCPI |
| Effet de levier du crédit | maximal : c'est l'atout du direct | possible aussi (crédit affecté ou conso) |
| Fiscalité | barème IR + 17,2 % de prélèvements sociaux | identique, hors part étrangère sans prélèvements sociaux |
| Revente | compter 3 à 6 mois et des frais d'agence | non garantie, parfois lente : horizon 8-10 ans |
11,36 % brut : Carmaux tient tête aux SCPI sur le papier. La différence se joue après charges, et surtout sur le risque : un bien unique contre des centaines d'immeubles mutualisés.
Le match complet, charges et fiscalité comprises, est détaillé dans SCPI ou immobilier locatif.
À ce stade, seuls vos chiffres comptent. Renseignez montant et TMI ci-dessous : revenus nets, effort d'épargne et TRI se calculent instantanément, sans inscription.
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Simulation non contractuelle, fournie à titre pédagogique sur la base de la fiscalité 2026 (barème IR sur les revenus 2025, prélèvements sociaux 17,2 % sur les revenus fonciers, CSG déductible 6,8 points, abattements de plus-value par durée de détention). Hypothèse : régime réel d'imposition, intérêts d'emprunt imputés sur les revenus fonciers de source française. Les revenus et la valeur des parts ne sont pas garantis. Un investissement en SCPI comporte un risque de perte en capital et de liquidité.
Et autour de Carmaux ?
| Commune | Prix m² appart. | Loyer m² | Rendement brut |
|---|---|---|---|
| Lescure-d'Albigeois | · | 11,03 € | · |
| Saint-Juéry | 1 883 € | 11,19 € | 7,13 % |
| Albi | 2 381 € | 11,23 € | 5,66 % |
| Marssac-sur-Tarn | · | 12,20 € | · |
| Puygouzon | · | 10,22 € | · |
Autour de Carmaux, les voisines racontent la même histoire. Pour diversifier vraiment, il faut changer de région, ou laisser une SCPI le faire à votre place.
Crédit, démembrement, SCPI européennes : les bons outils
Emprunter pour des parts reste possible en 2026 : prêt affecté entre 3,85 et 5,35 %, ou crédit conso au-delà de 5 % pour les petits tickets, intérêts déductibles au régime réel. Le mode d'emploi complet est dans SCPI à crédit.
La nue-propriété permet d'acheter décoté (clés de 52 à 87 % selon la durée) sans alourdir votre impôt actuel, la jouissance revenant au terme. Le mécanisme complet est expliqué dans notre guide démembrement.
Les SCPI européennes encaissent des loyers déjà imposés à l'étranger : pas de prélèvements sociaux de 17,2 % en France et une imposition adoucie par convention. Un vrai levier au-delà de 30 % de TMI, détaillé dans notre guide fiscalité des SCPI.
Vos questions, nos réponses
- Un appartement loué à Carmaux rapporte-t-il plus qu'une SCPI ?
- Le calcul local donne 11,36 % brut (9,47 €/m² de loyer, 1 000 €/m² à l'achat) face à 4,91 % de distribution moyenne SCPI 2025 : le direct garde l'avantage brut. Attention à la nature des deux chiffres, le premier est avant toutes charges, le second déjà net de gestion.
- Combien rapportent 50 000 € investis en SCPI ?
- Environ 2 455 € bruts par an (205 €/mois) au taux moyen 2025 de 4,91 %. C'est avant fiscalité : selon votre TMI et la part européenne du portefeuille, le net varie du simple au double, d'où l'intérêt du simulateur ci-dessus.
- Peut-on investir en SCPI à crédit depuis Carmaux ?
- Bien sûr : le lieu de résidence n'y change rien. Prêt affecté entre 3,85 et 5,35 % début 2026, crédit conso un cran au-dessus pour les petits montants, intérêts déductibles au régime réel. Notre guide SCPI à crédit détaille les banques qui suivent.
- Les SCPI possèdent-elles des immeubles à Carmaux ?
- Certaines oui, selon les patrimoines : les rapports annuels de chaque SCPI listent les actifs détenus, ville par ville. L'important est ailleurs : en SCPI, votre épargne ne dépend pas du marché de Carmaux, elle est diluée sur des centaines d'immeubles français et européens.
- Quelle fiscalité sur les revenus de SCPI ?
- Barème IR (selon votre TMI) plus 17,2 % de prélèvements sociaux pour la part française ; les loyers de source étrangère, eux, échappent aux prélèvements sociaux et sont adoucis par convention. Le détail des régimes (micro-foncier, réel, déficit) est dans notre guide fiscalité des SCPI.
Des chiffres réels, pas des promesses
- 1
Des données officielles
Prix au m² issus des ventes réelles (base DVF) et loyers de la carte des loyers du ministère : chaque page confronte la SCPI au marché de votre ville.
- 2
Un simulateur complet
Fiscalité 2026, SCPI européennes, achat à crédit, démembrement : simulez votre projet sans créer de compte et sans donner votre email.
- 3
Un conseiller si vous le souhaitez
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