Ce que disent les ventes et les loyers à Castres
D'après la base DVF des notaires, un appartement s'est vendu en médiane 1 695 €/m² à Castres sur 2024-2025 (274 transactions). Le marché est en hausse de 11,4 % par rapport à 2021 (médiane 1 521 €/m² à l'époque).
Côté maisons, la médiane ressort à 1 516 €/m² (534 ventes).
Le loyer d'annonce médian atteint 10,00 €/m² charges comprises à Castres (carte des loyers 2025 du ministère). Dans le détail : 11,95 €/m² pour un petit logement, 9,98 €/m² à partir de 3 pièces.
Concrètement, un studio de 25 m² représente environ 42 375 € à l'achat pour 250 € de loyer mensuel espéré, soit 7,08 % brut : avant taxe foncière, charges non récupérables, vacance et entretien. Le rendement net réel se situe couramment 1 à 2 points plus bas.
SCPI ou studio locatif à Castres : ce que changent les chiffres
| Locatif en direct à Castres | Parts de SCPI | |
|---|---|---|
| Ticket d'entrée | 42 375 € (studio 25 m²) | à partir de 187 € |
| Rendement constaté | 7,08 % brut | 4,91 % en moyenne 2025, net de gestion |
| Revente | 3 à 6 mois selon le marché local | rachat non garanti : horizon 8-10 ans |
| Gestion locative | à votre charge (ou 6 à 8 % en agence) | intégralement déléguée |
| Risque locatif | un seul logement, un seul locataire | réparti sur des centaines d'immeubles |
| Travaux et entretien | à financer et à piloter | provisionnés dans les comptes de la SCPI |
Avec 7,08 % brut, le marché de Castres soutient la comparaison face aux SCPI. Reste à retrancher taxe foncière, vacance et gestion, et à accepter la concentration du risque sur un seul bien : c'est tout l'arbitrage entre rendement local et mutualisation.
Le match complet, charges et fiscalité comprises, est détaillé dans SCPI ou immobilier locatif.
Chaque situation fiscale est différente. Simulez la vôtre : le calcul intègre le barème 2026, les prélèvements sociaux et même les SCPI européennes.
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Simulation non contractuelle, fournie à titre pédagogique sur la base de la fiscalité 2026 (barème IR sur les revenus 2025, prélèvements sociaux 17,2 % sur les revenus fonciers, CSG déductible 6,8 points, abattements de plus-value par durée de détention). Hypothèse : régime réel d'imposition, intérêts d'emprunt imputés sur les revenus fonciers de source française. Les revenus et la valeur des parts ne sont pas garantis. Un investissement en SCPI comporte un risque de perte en capital et de liquidité.
Trois leviers pour optimiser votre investissement
Emprunter pour des parts reste possible en 2026 : prêt affecté entre 3,85 et 5,35 %, ou crédit conso au-delà de 5 % pour les petits tickets, intérêts déductibles au régime réel. Le mode d'emploi complet est dans SCPI à crédit.
La nue-propriété permet d'acheter décoté (clés de 52 à 87 % selon la durée) sans alourdir votre impôt actuel, la jouissance revenant au terme. Le mécanisme complet est expliqué dans notre guide démembrement.
Les SCPI européennes encaissent des loyers déjà imposés à l'étranger : pas de prélèvements sociaux de 17,2 % en France et une imposition adoucie par convention. Un vrai levier au-delà de 30 % de TMI, détaillé dans notre guide fiscalité des SCPI.
Et autour de Castres ?
| Commune | Prix m² appart. | Loyer m² | Rendement brut |
|---|---|---|---|
| Saïx | · | 9,25 € | · |
| Labruguière | 1 500 € | 9,40 € | 7,52 % |
| Aussillon | · | 10,20 € | · |
| Réalmont | 1 329 € | 9,53 € | 8,6 % |
| Puylaurens | · | 9,17 € | · |
À quelques kilomètres, Réalmont affiche un rendement locatif brut supérieur (8,6 %). C'est toute la limite d'un investissement mono-commune : le bon secteur se joue à peu de chose, quand une SCPI arbitre en continu entre des dizaines de marchés.
Les questions qui reviennent
- Peut-on investir en SCPI à crédit depuis Castres ?
- Oui, le financement à crédit fonctionne partout en France : prêt immobilier affecté (amortissable ou in fine) ou crédit consommation pour les tickets modestes. Les taux constatés début 2026 vont de 3,85 à 5,35 %, et les intérêts se déduisent des revenus fonciers au régime réel.
- Les SCPI possèdent-elles des immeubles à Castres ?
- Les grandes SCPI diversifiées détiennent des actifs dans la plupart des métropoles et agglomérations françaises, parfois à Castres ou dans sa région. Mais c'est justement leur force : votre épargne n'est pas liée au seul marché de Castres, elle est répartie sur des centaines d'immeubles en France et en Europe. La liste précise des actifs figure dans le rapport annuel de chaque SCPI.
- Quelle fiscalité sur les revenus de SCPI ?
- Les revenus de SCPI françaises sont des revenus fonciers : barème de l'impôt sur le revenu selon votre TMI, plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Les revenus de source étrangère échappent aux prélèvements sociaux et sont neutralisés par convention fiscale (crédit d'impôt ou taux effectif). Le micro-foncier (abattement de 30 %) suppose moins de 15 000 € de revenus fonciers et au moins un bien loué nu en direct.
- Quel est le principal risque d'une SCPI ?
- La perte en capital : la valeur des parts suit le marché immobilier et peut baisser, comme en 2023-2025 pour certaines SCPI de bureaux. S'y ajoutent des revenus non garantis et une liquidité limitée, le rachat des parts n'étant pas garanti par la société de gestion. Diversifier les SCPI, les secteurs et les zones reste la meilleure protection.
- Un appartement loué à Castres rapporte-t-il plus qu'une SCPI ?
- Sur le papier, 10,00 €/m² de loyer pour 1 695 €/m² à l'achat donnent 7,08 % brut à Castres, contre 4,91 % pour la moyenne des SCPI en 2025 : le direct garde l'avantage brut. Le brut du direct doit ensuite absorber taxe foncière, vacance, entretien et gestion, quand le taux SCPI est déjà net de frais de gestion.
Des chiffres réels, pas des promesses
- 1
Des données officielles
Prix au m² issus des ventes réelles (base DVF) et loyers de la carte des loyers du ministère : chaque page confronte la SCPI au marché de votre ville.
- 2
Un simulateur complet
Fiscalité 2026, SCPI européennes, achat à crédit, démembrement : simulez votre projet sans créer de compte et sans donner votre email.
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