Immobilier à Graulhet : les données 2024-2025
Sur les ventes enregistrées en 2024 et 2025 (base DVF, 37 transactions d'appartements analysées), le m² se négocie en médiane 1 244 € à Graulhet. Depuis 2021, l'évolution ressort à + 26,9 % : la médiane valait alors 980 €/m².
Pour une maison, comptez plutôt 1 443 €/m² en médiane, sur 220 ventes recensées.
Le loyer d'annonce médian atteint 9,60 €/m² charges comprises à Graulhet (carte des loyers 2025 du ministère). Dans le détail : 11,40 €/m² pour un petit logement, 8,74 €/m² à partir de 3 pièces.
Rapporté à un 25 m², cela donne 31 100 € d'acquisition pour 240 € de loyer par mois : 9,26 % brut, avant les charges du bailleur qui rognent habituellement 1 à 2 points.
À ce stade, seuls vos chiffres comptent. Renseignez montant et TMI ci-dessous : revenus nets, effort d'épargne et TRI se calculent instantanément, sans inscription.
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Simulation non contractuelle, fournie à titre pédagogique sur la base de la fiscalité 2026 (barème IR sur les revenus 2025, prélèvements sociaux 17,2 % sur les revenus fonciers, CSG déductible 6,8 points, abattements de plus-value par durée de détention). Hypothèse : régime réel d'imposition, intérêts d'emprunt imputés sur les revenus fonciers de source française. Les revenus et la valeur des parts ne sont pas garantis. Un investissement en SCPI comporte un risque de perte en capital et de liquidité.
Appartement locatif à Graulhet contre parts de SCPI : le match
| Locatif en direct à Graulhet | Parts de SCPI | |
|---|---|---|
| Ticket d'entrée | 31 100 € pour un studio de 25 m² | dès 187 € la part |
| Rendement constaté | 9,26 % brut | 4,91 % net de gestion (moyenne 2025) |
| Revente | compter 3 à 6 mois et des frais d'agence | non garantie, parfois lente : horizon 8-10 ans |
| Gestion locative | vous gérez, ou déléguez pour 6 à 8 % | déléguée à la société de gestion |
| Risque locatif | concentré sur un bien et un locataire | des centaines d'immeubles, des milliers de baux |
| Travaux et entretien | votre budget, vos artisans | provisionnés par la SCPI |
9,26 % brut : Graulhet tient tête aux SCPI sur le papier. La différence se joue après charges, et surtout sur le risque : un bien unique contre des centaines d'immeubles mutualisés.
Le match complet, charges et fiscalité comprises, est détaillé dans SCPI ou immobilier locatif.
Comparaison avec les communes voisines
| Commune | Prix m² appart. | Loyer m² | Rendement brut |
|---|---|---|---|
| Réalmont | 1 329 € | 9,53 € | 8,6 % |
| Lavaur | 1 835 € | 11,17 € | 7,3 % |
| Marssac-sur-Tarn | · | 12,20 € | · |
| Gaillac | 1 653 € | 10,71 € | 7,77 % |
| Puylaurens | · | 9,17 € | · |
Autour de Graulhet, les voisines racontent la même histoire. Pour diversifier vraiment, il faut changer de région, ou laisser une SCPI le faire à votre place.
Comment structurer votre investissement SCPI
Emprunter pour des parts reste possible en 2026 : prêt affecté entre 3,85 et 5,35 %, ou crédit conso au-delà de 5 % pour les petits tickets, intérêts déductibles au régime réel. Le mode d'emploi complet est dans SCPI à crédit.
La nue-propriété permet d'acheter décoté (clés de 52 à 87 % selon la durée) sans alourdir votre impôt actuel, la jouissance revenant au terme. Le mécanisme complet est expliqué dans notre guide démembrement.
Regarder au-delà des frontières paie : les revenus de source étrangère échappent aux prélèvements sociaux et bénéficient d'un crédit d'impôt ou du taux effectif. Le calcul exact est dans le guide fiscalité, et le simulateur l'applique.
FAQ : investir en SCPI depuis Graulhet
- Peut-on investir en SCPI à crédit depuis Graulhet ?
- Oui, le financement à crédit fonctionne partout en France : prêt immobilier affecté (amortissable ou in fine) ou crédit consommation pour les tickets modestes. Les taux constatés début 2026 vont de 3,85 à 5,35 %, et les intérêts se déduisent des revenus fonciers au régime réel.
- Les SCPI possèdent-elles des immeubles à Graulhet ?
- Les grandes SCPI diversifiées détiennent des actifs dans la plupart des métropoles et agglomérations françaises, parfois à Graulhet ou dans sa région. Mais c'est justement leur force : votre épargne n'est pas liée au seul marché de Graulhet, elle est répartie sur des centaines d'immeubles en France et en Europe. La liste précise des actifs figure dans le rapport annuel de chaque SCPI.
- Quelle fiscalité sur les revenus de SCPI ?
- Les revenus de SCPI françaises sont des revenus fonciers : barème de l'impôt sur le revenu selon votre TMI, plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Les revenus de source étrangère échappent aux prélèvements sociaux et sont neutralisés par convention fiscale (crédit d'impôt ou taux effectif). Le micro-foncier (abattement de 30 %) suppose moins de 15 000 € de revenus fonciers et au moins un bien loué nu en direct.
- Quel est le principal risque d'une SCPI ?
- La perte en capital : la valeur des parts suit le marché immobilier et peut baisser, comme en 2023-2025 pour certaines SCPI de bureaux. S'y ajoutent des revenus non garantis et une liquidité limitée, le rachat des parts n'étant pas garanti par la société de gestion. Diversifier les SCPI, les secteurs et les zones reste la meilleure protection.
- Un appartement loué à Graulhet rapporte-t-il plus qu'une SCPI ?
- Sur le papier, 9,60 €/m² de loyer pour 1 244 €/m² à l'achat donnent 9,26 % brut à Graulhet, contre 4,91 % pour la moyenne des SCPI en 2025 : le direct garde l'avantage brut. Le brut du direct doit ensuite absorber taxe foncière, vacance, entretien et gestion, quand le taux SCPI est déjà net de frais de gestion.
Des chiffres réels, pas des promesses
- 1
Des données officielles
Prix au m² issus des ventes réelles (base DVF) et loyers de la carte des loyers du ministère : chaque page confronte la SCPI au marché de votre ville.
- 2
Un simulateur complet
Fiscalité 2026, SCPI européennes, achat à crédit, démembrement : simulez votre projet sans créer de compte et sans donner votre email.
- 3
Un conseiller si vous le souhaitez
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