Faut-il acheter un appartement locatif dans le Val-d'Oise ou passer par la pierre-papier ? Ce guide répond avec les ventes réelles enregistrées dans le département et les loyers constatés commune par commune.
10 666 ventes d'appartements ont été actées dans le Val-d'Oise en 2024-2025 (base DVF), médiane : 3 184 €/m². Côté location, la médiane départementale s'établit à 17,34 €/m² (carte des loyers 2025).
Les écarts sont marqués : le m² s'échange 4 222 € à Cormeilles-en-Parisis, contre 1 937 € à Sarcelles. Mécaniquement, les rendements locatifs bruts s'étirent de 5,43 % à 11,18 % selon la commune. Une SCPI lisse précisément ce risque de secteur en répartissant les loyers sur des centaines d'immeubles, en France comme en Europe.
Le tableau qui suit détaille prix, loyers et rendement brut des principales communes. Chaque page commune embarque le simulateur complet : fiscalité 2026, crédit, démembrement, SCPI européennes.
Marché locatif dans le Val-d'Oise : les chiffres commune par commune
| Commune | Population | Prix m² appart. | Loyer m² | Rendement brut | |
|---|---|---|---|---|---|
| Argenteuil | 106 130 | 3 113 € | 19,36 € | 7,46 % | Voir |
| Cergy | 70 906 | 3 182 € | 18,49 € | 6,97 % | Voir |
| Sarcelles | 59 173 | 1 937 € | 18,04 € | 11,18 % | Voir |
| Garges-lès-Gonesse | 41 791 | 2 279 € | 18,65 € | 9,82 % | Voir |
| Franconville | 37 754 | 2 931 € | 18,41 € | 7,54 % | Voir |
| Bezons | 36 434 | 3 774 € | 19,70 € | 6,26 % | Voir |
| Pontoise | 31 970 | 2 983 € | 17,79 € | 7,16 % | Voir |
| Herblay-sur-Seine | 31 779 | 3 634 € | 19,59 € | 6,47 % | Voir |
| Goussainville | 31 301 | 2 889 € | 17,97 € | 7,46 % | Voir |
| Villiers-le-Bel | 30 053 | 2 133 € | 18,58 € | 10,45 % | Voir |
| Ermont | 29 489 | 3 634 € | 19,04 € | 6,29 % | Voir |
| Gonesse | 27 707 | 2 881 € | 18,32 € | 7,63 % | Voir |
| Taverny | 27 593 | 2 759 € | 18,05 € | 7,85 % | Voir |
| Cormeilles-en-Parisis | 27 292 | 4 222 € | 19,09 € | 5,43 % | Voir |
| Sannois | 26 924 | 3 321 € | 19,82 € | 7,16 % | Voir |
| Eaubonne | 26 211 | 3 357 € | 19,57 € | 7 % | Voir |
| Saint-Ouen-l'Aumône | 25 578 | 3 114 € | 18,42 € | 7,1 % | Voir |
| Deuil-la-Barre | 23 099 | 3 475 € | 19,56 € | 6,75 % | Voir |
| Montigny-lès-Cormeilles | 22 457 | 2 398 € | 18,22 € | 9,12 % | Voir |
| Montmorency | 21 763 | 3 760 € | 19,83 € | 6,33 % | Voir |
Prix : médiane des ventes d'appartements DVF 2024-2025 · Loyers : carte des loyers 2025 (annonces) · « · » : volume de ventes insuffisant pour une médiane fiable.
Des chiffres réels, pas des promesses
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Des données officielles
Prix au m² issus des ventes réelles (base DVF) et loyers de la carte des loyers du ministère : chaque page confronte la SCPI au marché de votre ville.
- 2
Un simulateur complet
Fiscalité 2026, SCPI européennes, achat à crédit, démembrement : simulez votre projet sans créer de compte et sans donner votre email.
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Un conseiller si vous le souhaitez
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