Immobilier à Villiers-le-Bel : les données 2024-2025
Les 195 ventes d'appartements actées en 2024-2025 (base DVF) donnent une médiane de 2 133 €/m² à Villiers-le-Bel. La trajectoire depuis 2021 (2 227 €/m² à l'époque) est en repli de 4,2 %.
Côté maisons, la médiane ressort à 2 910 €/m² (84 ventes).
À la location, la carte des loyers 2025 situe l'appartement type à 18,58 €/m² charges comprises à Villiers-le-Bel. L'écart par typologie est net, 21,44 €/m² sur les 1-2 pièces face à 16,86 €/m² sur les grandes surfaces.
Rapporté à un 25 m², cela donne 53 325 € d'acquisition pour 464 € de loyer par mois : 10,45 % brut, avant les charges du bailleur qui rognent habituellement 1 à 2 points.
Acheter pour louer à Villiers-le-Bel ou investir en SCPI ?
| Locatif en direct à Villiers-le-Bel | Parts de SCPI | |
|---|---|---|
| Ticket d'entrée | 53 325 € (studio 25 m²) | à partir de 187 € |
| Rendement constaté | 10,45 % brut | 4,91 % en moyenne 2025, net de gestion |
| Risque locatif | un seul logement, un seul locataire | réparti sur des centaines d'immeubles |
| Travaux et entretien | à financer et à piloter | provisionnés dans les comptes de la SCPI |
| Effet de levier du crédit | oui, le grand atout du direct | possible, prêt affecté ou conso |
| Fiscalité | revenus fonciers : barème + 17,2 % | même régime, adouci sur les revenus étrangers |
10,45 % brut : Villiers-le-Bel tient tête aux SCPI sur le papier. La différence se joue après charges, et surtout sur le risque : un bien unique contre des centaines d'immeubles mutualisés.
Pour aller plus loin : notre comparatif national SCPI ou immobilier locatif.
Passez du principe aux chiffres : le simulateur ci-dessous applique la fiscalité 2026 à votre situation, y compris si vous investissez à crédit ou en nue-propriété.
Simulez votre investissement SCPI
Affiner (fiscalité exacte, frais, jouissance…)
Votre projection
Voir le détail année par année
Simulation non contractuelle, fournie à titre pédagogique sur la base de la fiscalité 2026 (barème IR sur les revenus 2025, prélèvements sociaux 17,2 % sur les revenus fonciers, CSG déductible 6,8 points, abattements de plus-value par durée de détention). Hypothèse : régime réel d'imposition, intérêts d'emprunt imputés sur les revenus fonciers de source française. Les revenus et la valeur des parts ne sont pas garantis. Un investissement en SCPI comporte un risque de perte en capital et de liquidité.
Comment structurer votre investissement SCPI
Emprunter pour des parts reste possible en 2026 : prêt affecté entre 3,85 et 5,35 %, ou crédit conso au-delà de 5 % pour les petits tickets, intérêts déductibles au régime réel. Le mode d'emploi complet est dans SCPI à crédit.
En nue-propriété : 20 à 40 % de décote selon la durée, zéro revenu donc zéro impôt pendant le démembrement, hors IFI. Au terme, la pleine propriété se reconstitue. Voir le guide démembrement de SCPI.
Les SCPI européennes encaissent des loyers déjà imposés à l'étranger : pas de prélèvements sociaux de 17,2 % en France et une imposition adoucie par convention. Un vrai levier au-delà de 30 % de TMI, détaillé dans notre guide fiscalité des SCPI.
Comparaison avec les communes voisines
| Commune | Prix m² appart. | Loyer m² | Rendement brut |
|---|---|---|---|
| Sarcelles | 1 937 € | 18,04 € | 11,18 % |
| Garges-lès-Gonesse | 2 279 € | 18,65 € | 9,82 % |
| Gonesse | 2 881 € | 18,32 € | 7,63 % |
| Goussainville | 2 889 € | 17,97 € | 7,46 % |
| Montmorency | 3 760 € | 19,83 € | 6,33 % |
Sarcelles, juste à côté, fait mieux (11,18 % brut). Preuve que le rendement se joue à l'échelle du quartier : un pari qu'une SCPI n'a pas besoin de faire, elle qui répartit entre des dizaines de marchés.
Vos questions, nos réponses
- Les prix baissent à Villiers-le-Bel : est-ce le moment d'acheter des parts ?
- Villiers-le-Bel a corrigé de 4,2 % depuis 2021 ; les SCPI aussi ont ajusté leurs prix de part (moyenne 2025 : baisse de 3,45 %). Un point d'entrée plus bas améliore le rendement futur, sans garantir le creux : l'entrée progressive par versements programmés reste la réponse raisonnable.
- Quel est le principal risque d'une SCPI ?
- Le capital n'est pas protégé : les parts se déprécient si l'immobilier corrige, comme l'ont vécu certaines SCPI de bureaux entre 2023 et 2025. Ajoutez des revenus variables et un rachat non garanti : la parade tient en un mot, diversification, de SCPI, de secteurs et de pays.
- Un appartement loué à Villiers-le-Bel rapporte-t-il plus qu'une SCPI ?
- Le calcul local donne 10,45 % brut (18,58 €/m² de loyer, 2 133 €/m² à l'achat) face à 4,91 % de distribution moyenne SCPI 2025 : le direct garde l'avantage brut. Attention à la nature des deux chiffres, le premier est avant toutes charges, le second déjà net de gestion.
- Combien rapportent 50 000 € investis en SCPI ?
- Environ 2 455 € bruts par an (205 €/mois) au taux moyen 2025 de 4,91 %. C'est avant fiscalité : selon votre TMI et la part européenne du portefeuille, le net varie du simple au double, d'où l'intérêt du simulateur ci-dessus.
- Peut-on investir en SCPI à crédit depuis Villiers-le-Bel ?
- Bien sûr : le lieu de résidence n'y change rien. Prêt affecté entre 3,85 et 5,35 % début 2026, crédit conso un cran au-dessus pour les petits montants, intérêts déductibles au régime réel. Notre guide SCPI à crédit détaille les banques qui suivent.
Des chiffres réels, pas des promesses
- 1
Des données officielles
Prix au m² issus des ventes réelles (base DVF) et loyers de la carte des loyers du ministère : chaque page confronte la SCPI au marché de votre ville.
- 2
Un simulateur complet
Fiscalité 2026, SCPI européennes, achat à crédit, démembrement : simulez votre projet sans créer de compte et sans donner votre email.
- 3
Un conseiller si vous le souhaitez
Vous voulez aller plus loin ? Votre demande est transmise à un conseiller partenaire habilité qui vous rappelle sous 24 à 48 h.
Vos revenus immobiliers à Villiers-le-Bel, sans les contraintes du bailleur
Un conseiller partenaire compare pour vous les SCPI adaptées à votre budget et à votre fiscalité. Étude gratuite, sans engagement.