Acheter pour louer à Léguevin ou investir en SCPI ?
| Locatif en direct à Léguevin | Parts de SCPI | |
|---|---|---|
| Ticket d'entrée | 62 500 € (studio 25 m²) | dès 187 € la part |
| Rendement constaté | 5,64 % brut | 4,91 % net de gestion (moyenne 2025) |
| Revente | 3 à 6 mois selon le marché local | non garantie, parfois lente : horizon 8-10 ans |
| Gestion locative | à votre charge (ou 6 à 8 % en agence) | déléguée à la société de gestion |
| Risque locatif | un seul logement, un seul locataire | des centaines d'immeubles, des milliers de baux |
| Travaux et entretien | à financer et à piloter | provisionnés par la SCPI |
5,64 % brut : Léguevin tient tête aux SCPI sur le papier. La différence se joue après charges, et surtout sur le risque : un bien unique contre des centaines d'immeubles mutualisés.
Le match complet, charges et fiscalité comprises, est détaillé dans SCPI ou immobilier locatif.
Passez du principe aux chiffres : le simulateur ci-dessous applique la fiscalité 2026 à votre situation, y compris si vous investissez à crédit ou en nue-propriété.
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Simulation non contractuelle, fournie à titre pédagogique sur la base de la fiscalité 2026 (barème IR sur les revenus 2025, prélèvements sociaux 17,2 % sur les revenus fonciers, CSG déductible 6,8 points, abattements de plus-value par durée de détention). Hypothèse : régime réel d'imposition, intérêts d'emprunt imputés sur les revenus fonciers de source française. Les revenus et la valeur des parts ne sont pas garantis. Un investissement en SCPI comporte un risque de perte en capital et de liquidité.
Le marché locatif à Léguevin en chiffres
Les 107 ventes d'appartements actées en 2024-2025 (base DVF) donnent une médiane de 2 500 €/m² à Léguevin. Depuis 2021, l'évolution ressort à + 13,1 % : la médiane valait alors 2 210 €/m².
Pour une maison, comptez plutôt 2 798 €/m² en médiane, sur 113 ventes recensées.
À la location, la carte des loyers 2025 situe l'appartement type à 11,76 €/m² charges comprises à Léguevin. Les petites surfaces se louent mieux : 13,27 €/m² pour un 1-2 pièces, contre 10,91 €/m² au-delà de 3 pièces.
Rapporté à un 25 m², cela donne 62 500 € d'acquisition pour 294 € de loyer par mois : 5,64 % brut, avant les charges du bailleur qui rognent habituellement 1 à 2 points.
Comparaison avec les communes voisines
| Commune | Prix m² appart. | Loyer m² | Rendement brut |
|---|---|---|---|
| Plaisance-du-Touch | 2 591 € | 12,74 € | 5,9 % |
| Pujaudran | · | 11,81 € | · |
| Fonsorbes | 2 333 € | 11,54 € | 5,94 % |
| Colomiers | 2 623 € | 13,10 € | 5,99 % |
| Tournefeuille | 2 955 € | 13,43 € | 5,45 % |
Colomiers, juste à côté, fait mieux (5,99 % brut). Preuve que le rendement se joue à l'échelle du quartier : un pari qu'une SCPI n'a pas besoin de faire, elle qui répartit entre des dizaines de marchés.
Trois leviers pour optimiser votre investissement
À crédit : les banques financent l'achat de parts par prêt affecté (3,85 à 5,35 % constatés début 2026) ou crédit conso pour les petits montants. Les intérêts se déduisent des revenus fonciers au régime réel. Détails, taux et pièges dans notre guide SCPI à crédit.
En nue-propriété : 20 à 40 % de décote selon la durée, zéro revenu donc zéro impôt pendant le démembrement, hors IFI. Au terme, la pleine propriété se reconstitue. Voir le guide démembrement de SCPI.
Regarder au-delà des frontières paie : les revenus de source étrangère échappent aux prélèvements sociaux et bénéficient d'un crédit d'impôt ou du taux effectif. Le calcul exact est dans le guide fiscalité, et le simulateur l'applique.
FAQ : investir en SCPI depuis Léguevin
- Peut-on investir en SCPI à crédit depuis Léguevin ?
- Bien sûr : le lieu de résidence n'y change rien. Prêt affecté entre 3,85 et 5,35 % début 2026, crédit conso un cran au-dessus pour les petits montants, intérêts déductibles au régime réel. Notre guide SCPI à crédit détaille les banques qui suivent.
- Les SCPI possèdent-elles des immeubles à Léguevin ?
- Certaines oui, selon les patrimoines : les rapports annuels de chaque SCPI listent les actifs détenus, ville par ville. L'important est ailleurs : en SCPI, votre épargne ne dépend pas du marché de Léguevin, elle est diluée sur des centaines d'immeubles français et européens.
- Quelle fiscalité sur les revenus de SCPI ?
- Barème IR (selon votre TMI) plus 17,2 % de prélèvements sociaux pour la part française ; les loyers de source étrangère, eux, échappent aux prélèvements sociaux et sont adoucis par convention. Le détail des régimes (micro-foncier, réel, déficit) est dans notre guide fiscalité des SCPI.
- Quel est le principal risque d'une SCPI ?
- Le capital n'est pas protégé : les parts se déprécient si l'immobilier corrige, comme l'ont vécu certaines SCPI de bureaux entre 2023 et 2025. Ajoutez des revenus variables et un rachat non garanti : la parade tient en un mot, diversification, de SCPI, de secteurs et de pays.
- Un appartement loué à Léguevin rapporte-t-il plus qu'une SCPI ?
- Le calcul local donne 5,64 % brut (11,76 €/m² de loyer, 2 500 €/m² à l'achat) face à 4,91 % de distribution moyenne SCPI 2025 : le direct garde l'avantage brut. Attention à la nature des deux chiffres, le premier est avant toutes charges, le second déjà net de gestion.
Des chiffres réels, pas des promesses
- 1
Des données officielles
Prix au m² issus des ventes réelles (base DVF) et loyers de la carte des loyers du ministère : chaque page confronte la SCPI au marché de votre ville.
- 2
Un simulateur complet
Fiscalité 2026, SCPI européennes, achat à crédit, démembrement : simulez votre projet sans créer de compte et sans donner votre email.
- 3
Un conseiller si vous le souhaitez
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