Acheter pour louer à Cugnaux ou investir en SCPI ?
| Locatif en direct à Cugnaux | Parts de SCPI | |
|---|---|---|
| Ticket d'entrée | 63 625 € (studio 25 m²) | à partir de 187 € |
| Rendement constaté | 5,97 % brut | 4,91 % en moyenne 2025, net de gestion |
| Effet de levier du crédit | oui, le grand atout du direct | possible, prêt affecté ou conso |
| Fiscalité | revenus fonciers : barème + 17,2 % | même régime, adouci sur les revenus étrangers |
| Revente | 3 à 6 mois selon le marché local | rachat non garanti : horizon 8-10 ans |
| Gestion locative | à votre charge (ou 6 à 8 % en agence) | intégralement déléguée |
5,97 % brut : Cugnaux tient tête aux SCPI sur le papier. La différence se joue après charges, et surtout sur le risque : un bien unique contre des centaines d'immeubles mutualisés.
Pour aller plus loin : notre comparatif national SCPI ou immobilier locatif.
À ce stade, seuls vos chiffres comptent. Renseignez montant et TMI ci-dessous : revenus nets, effort d'épargne et TRI se calculent instantanément, sans inscription.
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Simulation non contractuelle, fournie à titre pédagogique sur la base de la fiscalité 2026 (barème IR sur les revenus 2025, prélèvements sociaux 17,2 % sur les revenus fonciers, CSG déductible 6,8 points, abattements de plus-value par durée de détention). Hypothèse : régime réel d'imposition, intérêts d'emprunt imputés sur les revenus fonciers de source française. Les revenus et la valeur des parts ne sont pas garantis. Un investissement en SCPI comporte un risque de perte en capital et de liquidité.
Immobilier à Cugnaux : les données 2024-2025
Sur les ventes enregistrées en 2024 et 2025 (base DVF, 244 transactions d'appartements analysées), le m² se négocie en médiane 2 545 € à Cugnaux. Depuis 2021, l'évolution ressort à + 4,2 % : la médiane valait alors 2 442 €/m².
Pour une maison, comptez plutôt 2 796 €/m² en médiane, sur 232 ventes recensées.
Le loyer d'annonce médian atteint 12,67 €/m² charges comprises à Cugnaux (carte des loyers 2025 du ministère). L'écart par typologie est net, 14,96 €/m² sur les 1-2 pièces face à 11,47 €/m² sur les grandes surfaces.
Traduction sur un studio de 25 m² : 63 625 € à débourser, 317 € de loyer mensuel espéré, donc 5,97 % de rendement brut. Restent la taxe foncière, les charges non récupérables, la vacance et l'entretien : le net perd couramment 1 à 2 points.
Cugnaux face à ses voisines
| Commune | Prix m² appart. | Loyer m² | Rendement brut |
|---|---|---|---|
| Villeneuve-Tolosane | 2 543 € | 12,60 € | 5,95 % |
| Tournefeuille | 2 955 € | 13,43 € | 5,45 % |
| Plaisance-du-Touch | 2 591 € | 12,74 € | 5,9 % |
| Seysses | 2 458 € | 12,04 € | 5,88 % |
| Colomiers | 2 623 € | 13,10 € | 5,99 % |
Autour de Cugnaux, les voisines racontent la même histoire. Pour diversifier vraiment, il faut changer de région, ou laisser une SCPI le faire à votre place.
Crédit, démembrement, SCPI européennes : les bons outils
À crédit : les banques financent l'achat de parts par prêt affecté (3,85 à 5,35 % constatés début 2026) ou crédit conso pour les petits montants. Les intérêts se déduisent des revenus fonciers au régime réel. Détails, taux et pièges dans notre guide SCPI à crédit.
Acheter en nue-propriété, c'est payer 52 à 87 % du prix selon la durée, ne rien percevoir (donc ne rien déclarer) pendant le démembrement, puis récupérer la pleine propriété. Les clés du marché sont dans le guide démembrement.
Regarder au-delà des frontières paie : les revenus de source étrangère échappent aux prélèvements sociaux et bénéficient d'un crédit d'impôt ou du taux effectif. Le calcul exact est dans le guide fiscalité, et le simulateur l'applique.
Vos questions, nos réponses
- Un appartement loué à Cugnaux rapporte-t-il plus qu'une SCPI ?
- Le calcul local donne 5,97 % brut (12,67 €/m² de loyer, 2 545 €/m² à l'achat) face à 4,91 % de distribution moyenne SCPI 2025 : le direct garde l'avantage brut. Attention à la nature des deux chiffres, le premier est avant toutes charges, le second déjà net de gestion.
- Combien rapportent 50 000 € investis en SCPI ?
- Environ 2 455 € bruts par an (205 €/mois) au taux moyen 2025 de 4,91 %. C'est avant fiscalité : selon votre TMI et la part européenne du portefeuille, le net varie du simple au double, d'où l'intérêt du simulateur ci-dessus.
- Peut-on investir en SCPI à crédit depuis Cugnaux ?
- Bien sûr : le lieu de résidence n'y change rien. Prêt affecté entre 3,85 et 5,35 % début 2026, crédit conso un cran au-dessus pour les petits montants, intérêts déductibles au régime réel. Notre guide SCPI à crédit détaille les banques qui suivent.
- Les SCPI possèdent-elles des immeubles à Cugnaux ?
- Certaines oui, selon les patrimoines : les rapports annuels de chaque SCPI listent les actifs détenus, ville par ville. L'important est ailleurs : en SCPI, votre épargne ne dépend pas du marché de Cugnaux, elle est diluée sur des centaines d'immeubles français et européens.
- Quelle fiscalité sur les revenus de SCPI ?
- Barème IR (selon votre TMI) plus 17,2 % de prélèvements sociaux pour la part française ; les loyers de source étrangère, eux, échappent aux prélèvements sociaux et sont adoucis par convention. Le détail des régimes (micro-foncier, réel, déficit) est dans notre guide fiscalité des SCPI.
Des chiffres réels, pas des promesses
- 1
Des données officielles
Prix au m² issus des ventes réelles (base DVF) et loyers de la carte des loyers du ministère : chaque page confronte la SCPI au marché de votre ville.
- 2
Un simulateur complet
Fiscalité 2026, SCPI européennes, achat à crédit, démembrement : simulez votre projet sans créer de compte et sans donner votre email.
- 3
Un conseiller si vous le souhaitez
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