Le marché locatif à Saint-Marcel en chiffres
Les 26 ventes d'appartements actées en 2024-2025 (base DVF) donnent une médiane de 1 778 €/m² à Saint-Marcel. Le marché est en hausse de 11,3 % par rapport à 2021 (médiane 1 597 €/m² à l'époque).
Côté maisons, la médiane ressort à 2 599 €/m² (49 ventes).
Le loyer d'annonce médian atteint 12,77 €/m² charges comprises à Saint-Marcel (carte des loyers 2025 du ministère). L'écart par typologie est net, 15,99 €/m² sur les 1-2 pièces face à 10,40 €/m² sur les grandes surfaces.
Rapporté à un 25 m², cela donne 44 450 € d'acquisition pour 319 € de loyer par mois : 8,62 % brut, avant les charges du bailleur qui rognent habituellement 1 à 2 points.
Passez du principe aux chiffres : le simulateur ci-dessous applique la fiscalité 2026 à votre situation, y compris si vous investissez à crédit ou en nue-propriété.
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Simulation non contractuelle, fournie à titre pédagogique sur la base de la fiscalité 2026 (barème IR sur les revenus 2025, prélèvements sociaux 17,2 % sur les revenus fonciers, CSG déductible 6,8 points, abattements de plus-value par durée de détention). Hypothèse : régime réel d'imposition, intérêts d'emprunt imputés sur les revenus fonciers de source française. Les revenus et la valeur des parts ne sont pas garantis. Un investissement en SCPI comporte un risque de perte en capital et de liquidité.
Acheter pour louer à Saint-Marcel ou investir en SCPI ?
| Locatif en direct à Saint-Marcel | Parts de SCPI | |
|---|---|---|
| Ticket d'entrée | 44 450 € (studio 25 m²) | dès 187 € la part |
| Rendement constaté | 8,62 % brut | 4,91 % net de gestion (moyenne 2025) |
| Gestion locative | à votre charge (ou 6 à 8 % en agence) | déléguée à la société de gestion |
| Risque locatif | un seul logement, un seul locataire | des centaines d'immeubles, des milliers de baux |
| Travaux et entretien | à financer et à piloter | provisionnés par la SCPI |
| Effet de levier du crédit | oui, le grand atout du direct | possible aussi (crédit affecté ou conso) |
8,62 % brut : Saint-Marcel tient tête aux SCPI sur le papier. La différence se joue après charges, et surtout sur le risque : un bien unique contre des centaines d'immeubles mutualisés.
Pour aller plus loin : notre comparatif national SCPI ou immobilier locatif.
Et autour de Saint-Marcel ?
| Commune | Prix m² appart. | Loyer m² | Rendement brut |
|---|---|---|---|
| Vernon | 2 671 € | 13,53 € | 6,08 % |
| Pacy-sur-Eure | 2 639 € | 12,72 € | 5,78 % |
| Gaillon | 1 645 € | 11,75 € | 8,57 % |
| Le Val d'Hazey | · | 11,32 € | · |
| Vexin-sur-Epte | · | 12,19 € | · |
Autour de Saint-Marcel, les voisines racontent la même histoire. Pour diversifier vraiment, il faut changer de région, ou laisser une SCPI le faire à votre place.
Trois leviers pour optimiser votre investissement
À crédit : les banques financent l'achat de parts par prêt affecté (3,85 à 5,35 % constatés début 2026) ou crédit conso pour les petits montants. Les intérêts se déduisent des revenus fonciers au régime réel. Détails, taux et pièges dans notre guide SCPI à crédit.
Acheter en nue-propriété, c'est payer 52 à 87 % du prix selon la durée, ne rien percevoir (donc ne rien déclarer) pendant le démembrement, puis récupérer la pleine propriété. Les clés du marché sont dans le guide démembrement.
Côté impôts, la localisation du patrimoine change tout : un loyer allemand ou espagnol ne supporte ni les 17,2 % de prélèvements sociaux ni la pleine TMI. Notre guide fiscalité des SCPI détaille les deux mécanismes conventionnels.
Les questions qui reviennent
- Quel est le principal risque d'une SCPI ?
- Le capital n'est pas protégé : les parts se déprécient si l'immobilier corrige, comme l'ont vécu certaines SCPI de bureaux entre 2023 et 2025. Ajoutez des revenus variables et un rachat non garanti : la parade tient en un mot, diversification, de SCPI, de secteurs et de pays.
- Un appartement loué à Saint-Marcel rapporte-t-il plus qu'une SCPI ?
- Le calcul local donne 8,62 % brut (12,77 €/m² de loyer, 1 778 €/m² à l'achat) face à 4,91 % de distribution moyenne SCPI 2025 : le direct garde l'avantage brut. Attention à la nature des deux chiffres, le premier est avant toutes charges, le second déjà net de gestion.
- Combien rapportent 50 000 € investis en SCPI ?
- Environ 2 455 € bruts par an (205 €/mois) au taux moyen 2025 de 4,91 %. C'est avant fiscalité : selon votre TMI et la part européenne du portefeuille, le net varie du simple au double, d'où l'intérêt du simulateur ci-dessus.
- Peut-on investir en SCPI à crédit depuis Saint-Marcel ?
- Bien sûr : le lieu de résidence n'y change rien. Prêt affecté entre 3,85 et 5,35 % début 2026, crédit conso un cran au-dessus pour les petits montants, intérêts déductibles au régime réel. Notre guide SCPI à crédit détaille les banques qui suivent.
- Les SCPI possèdent-elles des immeubles à Saint-Marcel ?
- Certaines oui, selon les patrimoines : les rapports annuels de chaque SCPI listent les actifs détenus, ville par ville. L'important est ailleurs : en SCPI, votre épargne ne dépend pas du marché de Saint-Marcel, elle est diluée sur des centaines d'immeubles français et européens.
Des chiffres réels, pas des promesses
- 1
Des données officielles
Prix au m² issus des ventes réelles (base DVF) et loyers de la carte des loyers du ministère : chaque page confronte la SCPI au marché de votre ville.
- 2
Un simulateur complet
Fiscalité 2026, SCPI européennes, achat à crédit, démembrement : simulez votre projet sans créer de compte et sans donner votre email.
- 3
Un conseiller si vous le souhaitez
Vous voulez aller plus loin ? Votre demande est transmise à un conseiller partenaire habilité qui vous rappelle sous 24 à 48 h.
Vos revenus immobiliers à Saint-Marcel, sans les contraintes du bailleur
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