Immobilier à Dreux : les données 2024-2025
Les 320 ventes d'appartements actées en 2024-2025 (base DVF) donnent une médiane de 1 518 €/m² à Dreux. La trajectoire depuis 2021 (1 403 €/m² à l'époque) est en hausse de 8,2 %.
Côté maisons, la médiane ressort à 1 982 €/m² (227 ventes).
Le loyer d'annonce médian atteint 12,58 €/m² charges comprises à Dreux (carte des loyers 2025 du ministère). Les petites surfaces se louent mieux : 15,50 €/m² pour un 1-2 pièces, contre 10,35 €/m² au-delà de 3 pièces.
Concrètement, un studio de 25 m² représente environ 37 950 € à l'achat pour 314 € de loyer mensuel espéré, soit 9,94 % brut : avant taxe foncière, charges non récupérables, vacance et entretien. Le rendement net réel se situe couramment 1 à 2 points plus bas.
Chaque situation fiscale est différente. Simulez la vôtre : le calcul intègre le barème 2026, les prélèvements sociaux et même les SCPI européennes.
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Simulation non contractuelle, fournie à titre pédagogique sur la base de la fiscalité 2026 (barème IR sur les revenus 2025, prélèvements sociaux 17,2 % sur les revenus fonciers, CSG déductible 6,8 points, abattements de plus-value par durée de détention). Hypothèse : régime réel d'imposition, intérêts d'emprunt imputés sur les revenus fonciers de source française. Les revenus et la valeur des parts ne sont pas garantis. Un investissement en SCPI comporte un risque de perte en capital et de liquidité.
Appartement locatif à Dreux contre parts de SCPI : le match
| Locatif en direct à Dreux | Parts de SCPI | |
|---|---|---|
| Ticket d'entrée | 37 950 € pour un studio de 25 m² | à partir de 187 € |
| Rendement constaté | 9,94 % brut | 4,91 % en moyenne 2025, net de gestion |
| Revente | compter 3 à 6 mois et des frais d'agence | rachat non garanti : horizon 8-10 ans |
| Gestion locative | vous gérez, ou déléguez pour 6 à 8 % | intégralement déléguée |
| Risque locatif | concentré sur un bien et un locataire | réparti sur des centaines d'immeubles |
| Travaux et entretien | votre budget, vos artisans | provisionnés dans les comptes de la SCPI |
9,94 % brut : Dreux tient tête aux SCPI sur le papier. La différence se joue après charges, et surtout sur le risque : un bien unique contre des centaines d'immeubles mutualisés.
Pour aller plus loin : notre comparatif national SCPI ou immobilier locatif.
Dreux face à ses voisines
| Commune | Prix m² appart. | Loyer m² | Rendement brut |
|---|---|---|---|
| Vernouillet | 1 285 € | 12,52 € | 11,69 % |
| Saint-Rémy-sur-Avre | · | 10,81 € | · |
| Saint-Lubin-des-Joncherets | · | 10,75 € | · |
| Nogent-le-Roi | 1 930 € | 11,47 € | 7,13 % |
| Maintenon | 2 234 € | 12,92 € | 6,94 % |
À quelques kilomètres, Vernouillet affiche un rendement locatif brut supérieur (11,69 %). C'est toute la limite d'un investissement mono-commune : le bon secteur se joue à peu de chose, quand une SCPI arbitre en continu entre des dizaines de marchés.
Crédit, démembrement, SCPI européennes : les bons outils
À crédit : les banques financent l'achat de parts par prêt affecté (3,85 à 5,35 % constatés début 2026) ou crédit conso pour les petits montants. Les intérêts se déduisent des revenus fonciers au régime réel. Détails, taux et pièges dans notre guide SCPI à crédit.
La nue-propriété permet d'acheter décoté (clés de 52 à 87 % selon la durée) sans alourdir votre impôt actuel, la jouissance revenant au terme. Le mécanisme complet est expliqué dans notre guide démembrement.
Côté impôts, la localisation du patrimoine change tout : un loyer allemand ou espagnol ne supporte ni les 17,2 % de prélèvements sociaux ni la pleine TMI. Notre guide fiscalité des SCPI détaille les deux mécanismes conventionnels.
Les questions qui reviennent
- Un appartement loué à Dreux rapporte-t-il plus qu'une SCPI ?
- Le calcul local donne 9,94 % brut (12,58 €/m² de loyer, 1 518 €/m² à l'achat) face à 4,91 % de distribution moyenne SCPI 2025 : le direct garde l'avantage brut. Attention à la nature des deux chiffres, le premier est avant toutes charges, le second déjà net de gestion.
- Combien rapportent 50 000 € investis en SCPI ?
- Environ 2 455 € bruts par an (205 €/mois) au taux moyen 2025 de 4,91 %. C'est avant fiscalité : selon votre TMI et la part européenne du portefeuille, le net varie du simple au double, d'où l'intérêt du simulateur ci-dessus.
- Peut-on investir en SCPI à crédit depuis Dreux ?
- Bien sûr : le lieu de résidence n'y change rien. Prêt affecté entre 3,85 et 5,35 % début 2026, crédit conso un cran au-dessus pour les petits montants, intérêts déductibles au régime réel. Notre guide SCPI à crédit détaille les banques qui suivent.
- Les SCPI possèdent-elles des immeubles à Dreux ?
- Certaines oui, selon les patrimoines : les rapports annuels de chaque SCPI listent les actifs détenus, ville par ville. L'important est ailleurs : en SCPI, votre épargne ne dépend pas du marché de Dreux, elle est diluée sur des centaines d'immeubles français et européens.
- Quelle fiscalité sur les revenus de SCPI ?
- Barème IR (selon votre TMI) plus 17,2 % de prélèvements sociaux pour la part française ; les loyers de source étrangère, eux, échappent aux prélèvements sociaux et sont adoucis par convention. Le détail des régimes (micro-foncier, réel, déficit) est dans notre guide fiscalité des SCPI.
Des chiffres réels, pas des promesses
- 1
Des données officielles
Prix au m² issus des ventes réelles (base DVF) et loyers de la carte des loyers du ministère : chaque page confronte la SCPI au marché de votre ville.
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Un simulateur complet
Fiscalité 2026, SCPI européennes, achat à crédit, démembrement : simulez votre projet sans créer de compte et sans donner votre email.
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Un conseiller si vous le souhaitez
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