Ce que disent les ventes et les loyers à Châteaudun
Sur les ventes enregistrées en 2024 et 2025 (base DVF, 69 transactions d'appartements analysées), le m² se négocie en médiane 1 250 € à Châteaudun. Le marché est en hausse de 20,4 % par rapport à 2021 (médiane 1 038 €/m² à l'époque).
Côté maisons, la médiane ressort à 1 312 €/m² (193 ventes).
À la location, la carte des loyers 2025 situe l'appartement type à 9,70 €/m² charges comprises à Châteaudun. Dans le détail : 12,38 €/m² pour un petit logement, 8,84 €/m² à partir de 3 pièces.
Traduction sur un studio de 25 m² : 31 250 € à débourser, 242 € de loyer mensuel espéré, donc 9,31 % de rendement brut. Restent la taxe foncière, les charges non récupérables, la vacance et l'entretien : le net perd couramment 1 à 2 points.
Appartement locatif à Châteaudun contre parts de SCPI : le match
| Locatif en direct à Châteaudun | Parts de SCPI | |
|---|---|---|
| Ticket d'entrée | 31 250 € pour un studio de 25 m² | dès 187 € la part |
| Rendement constaté | 9,31 % brut | 4,91 % net de gestion (moyenne 2025) |
| Risque locatif | concentré sur un bien et un locataire | des centaines d'immeubles, des milliers de baux |
| Travaux et entretien | votre budget, vos artisans | provisionnés par la SCPI |
| Effet de levier du crédit | maximal : c'est l'atout du direct | possible aussi (crédit affecté ou conso) |
| Fiscalité | barème IR + 17,2 % de prélèvements sociaux | identique, hors part étrangère sans prélèvements sociaux |
Avec 9,31 % brut, le marché de Châteaudun soutient la comparaison face aux SCPI. Reste à retrancher taxe foncière, vacance et gestion, et à accepter la concentration du risque sur un seul bien : c'est tout l'arbitrage entre rendement local et mutualisation.
Pour aller plus loin : notre comparatif national SCPI ou immobilier locatif.
Le plus simple reste de tester votre propre scénario. Montant, TMI, crédit, démembrement : le simulateur calcule vos revenus nets et compare trois stratégies pour Châteaudun.
Simulez votre investissement SCPI
Affiner (fiscalité exacte, frais, jouissance…)
Votre projection
Voir le détail année par année
Simulation non contractuelle, fournie à titre pédagogique sur la base de la fiscalité 2026 (barème IR sur les revenus 2025, prélèvements sociaux 17,2 % sur les revenus fonciers, CSG déductible 6,8 points, abattements de plus-value par durée de détention). Hypothèse : régime réel d'imposition, intérêts d'emprunt imputés sur les revenus fonciers de source française. Les revenus et la valeur des parts ne sont pas garantis. Un investissement en SCPI comporte un risque de perte en capital et de liquidité.
Et autour de Châteaudun ?
| Commune | Prix m² appart. | Loyer m² | Rendement brut |
|---|---|---|---|
| Cloyes-les-Trois-Rivières | · | 9,18 € | · |
| Bonneval | 1 759 € | 9,70 € | 6,62 % |
| Beauce la Romaine | · | 9,03 € | · |
| Les Villages Vovéens | 1 429 € | 11,42 € | 9,59 % |
| Saint-Ouen | · | 9,03 € | · |
Autour de Châteaudun, les voisines racontent la même histoire. Pour diversifier vraiment, il faut changer de région, ou laisser une SCPI le faire à votre place.
Crédit, démembrement, SCPI européennes : les bons outils
À crédit : les banques financent l'achat de parts par prêt affecté (3,85 à 5,35 % constatés début 2026) ou crédit conso pour les petits montants. Les intérêts se déduisent des revenus fonciers au régime réel. Détails, taux et pièges dans notre guide SCPI à crédit.
En nue-propriété : 20 à 40 % de décote selon la durée, zéro revenu donc zéro impôt pendant le démembrement, hors IFI. Au terme, la pleine propriété se reconstitue. Voir le guide démembrement de SCPI.
Regarder au-delà des frontières paie : les revenus de source étrangère échappent aux prélèvements sociaux et bénéficient d'un crédit d'impôt ou du taux effectif. Le calcul exact est dans le guide fiscalité, et le simulateur l'applique.
Les questions qui reviennent
- Un appartement loué à Châteaudun rapporte-t-il plus qu'une SCPI ?
- Sur le papier, 9,70 €/m² de loyer pour 1 250 €/m² à l'achat donnent 9,31 % brut à Châteaudun, contre 4,91 % pour la moyenne des SCPI en 2025 : le direct garde l'avantage brut. Le brut du direct doit ensuite absorber taxe foncière, vacance, entretien et gestion, quand le taux SCPI est déjà net de frais de gestion.
- Combien rapportent 50 000 € investis en SCPI ?
- Au taux de distribution moyen 2025 (4,91 %), 50 000 € génèrent environ 2 455 € bruts par an, soit 205 € par mois, avant impôt sur le revenu et prélèvements sociaux. Le revenu net dépend de votre TMI et de la part de revenus étrangers de vos SCPI : utilisez le simulateur ci-dessus pour votre cas exact.
- Peut-on investir en SCPI à crédit depuis Châteaudun ?
- Oui, le financement à crédit fonctionne partout en France : prêt immobilier affecté (amortissable ou in fine) ou crédit consommation pour les tickets modestes. Les taux constatés début 2026 vont de 3,85 à 5,35 %, et les intérêts se déduisent des revenus fonciers au régime réel.
- Les SCPI possèdent-elles des immeubles à Châteaudun ?
- Les grandes SCPI diversifiées détiennent des actifs dans la plupart des métropoles et agglomérations françaises, parfois à Châteaudun ou dans sa région. Mais c'est justement leur force : votre épargne n'est pas liée au seul marché de Châteaudun, elle est répartie sur des centaines d'immeubles en France et en Europe. La liste précise des actifs figure dans le rapport annuel de chaque SCPI.
- Quelle fiscalité sur les revenus de SCPI ?
- Les revenus de SCPI françaises sont des revenus fonciers : barème de l'impôt sur le revenu selon votre TMI, plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Les revenus de source étrangère échappent aux prélèvements sociaux et sont neutralisés par convention fiscale (crédit d'impôt ou taux effectif). Le micro-foncier (abattement de 30 %) suppose moins de 15 000 € de revenus fonciers et au moins un bien loué nu en direct.
Des chiffres réels, pas des promesses
- 1
Des données officielles
Prix au m² issus des ventes réelles (base DVF) et loyers de la carte des loyers du ministère : chaque page confronte la SCPI au marché de votre ville.
- 2
Un simulateur complet
Fiscalité 2026, SCPI européennes, achat à crédit, démembrement : simulez votre projet sans créer de compte et sans donner votre email.
- 3
Un conseiller si vous le souhaitez
Vous voulez aller plus loin ? Votre demande est transmise à un conseiller partenaire habilité qui vous rappelle sous 24 à 48 h.
Vos revenus immobiliers à Châteaudun, sans les contraintes du bailleur
Un conseiller partenaire compare pour vous les SCPI adaptées à votre budget et à votre fiscalité. Étude gratuite, sans engagement.