Immobilier au Perreux-sur-Marne : les données 2024-2025
Les 641 ventes d'appartements actées en 2024-2025 (base DVF) donnent une médiane de 5 288 €/m² au Perreux-sur-Marne. Le marché est en repli de 5,1 % par rapport à 2021 (médiane 5 575 €/m² à l'époque).
Pour une maison, comptez plutôt 6 317 €/m² en médiane, sur 218 ventes recensées.
Face à ces prix, la location affiche 22,79 €/m² en valeur médiane au Perreux-sur-Marne selon la carte des loyers 2025. L'écart par typologie est net, 25,40 €/m² sur les 1-2 pièces face à 21,48 €/m² sur les grandes surfaces.
Rapporté à un 25 m², cela donne 132 200 € d'acquisition pour 570 € de loyer par mois : 5,17 % brut, avant les charges du bailleur qui rognent habituellement 1 à 2 points.
À ce stade, seuls vos chiffres comptent. Renseignez montant et TMI ci-dessous : revenus nets, effort d'épargne et TRI se calculent instantanément, sans inscription.
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Simulation non contractuelle, fournie à titre pédagogique sur la base de la fiscalité 2026 (barème IR sur les revenus 2025, prélèvements sociaux 17,2 % sur les revenus fonciers, CSG déductible 6,8 points, abattements de plus-value par durée de détention). Hypothèse : régime réel d'imposition, intérêts d'emprunt imputés sur les revenus fonciers de source française. Les revenus et la valeur des parts ne sont pas garantis. Un investissement en SCPI comporte un risque de perte en capital et de liquidité.
Acheter pour louer au Perreux-sur-Marne ou investir en SCPI ?
| Locatif en direct au Perreux-sur-Marne | Parts de SCPI | |
|---|---|---|
| Ticket d'entrée | 132 200 € (studio 25 m²) | à partir de 187 € |
| Rendement constaté | 5,17 % brut | 4,91 % en moyenne 2025, net de gestion |
| Revente | 3 à 6 mois selon le marché local | rachat non garanti : horizon 8-10 ans |
| Gestion locative | à votre charge (ou 6 à 8 % en agence) | intégralement déléguée |
| Risque locatif | un seul logement, un seul locataire | réparti sur des centaines d'immeubles |
| Travaux et entretien | à financer et à piloter | provisionnés dans les comptes de la SCPI |
5,17 % brut : Le Perreux-sur-Marne tient tête aux SCPI sur le papier. La différence se joue après charges, et surtout sur le risque : un bien unique contre des centaines d'immeubles mutualisés.
Pour aller plus loin : notre comparatif national SCPI ou immobilier locatif.
Le Perreux-sur-Marne face à ses voisines
| Commune | Prix m² appart. | Loyer m² | Rendement brut |
|---|---|---|---|
| Nogent-sur-Marne | 6 027 € | 24,08 € | 4,79 % |
| Fontenay-sous-Bois | 5 595 € | 22,92 € | 4,92 % |
| Champigny-sur-Marne | 3 567 € | 19,87 € | 6,68 % |
| Villiers-sur-Marne | 3 750 € | 19,29 € | 6,17 % |
| Rosny-sous-Bois | 3 731 € | 20,65 € | 6,64 % |
Champigny-sur-Marne, juste à côté, fait mieux (6,68 % brut). Preuve que le rendement se joue à l'échelle du quartier : un pari qu'une SCPI n'a pas besoin de faire, elle qui répartit entre des dizaines de marchés.
Trois leviers pour optimiser votre investissement
Le levier du crédit ne se limite pas au locatif classique : un prêt amortissable ou in fine finance aussi des parts de SCPI, intérêts déductibles au réel. Notre guide investir en SCPI à crédit compare les deux formules avec les taux 2026.
Acheter en nue-propriété, c'est payer 52 à 87 % du prix selon la durée, ne rien percevoir (donc ne rien déclarer) pendant le démembrement, puis récupérer la pleine propriété. Les clés du marché sont dans le guide démembrement.
Regarder au-delà des frontières paie : les revenus de source étrangère échappent aux prélèvements sociaux et bénéficient d'un crédit d'impôt ou du taux effectif. Le calcul exact est dans le guide fiscalité, et le simulateur l'applique.
FAQ : investir en SCPI depuis Le Perreux-sur-Marne
- Quelle fiscalité sur les revenus de SCPI ?
- Les revenus de SCPI françaises sont des revenus fonciers : barème de l'impôt sur le revenu selon votre TMI, plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Les revenus de source étrangère échappent aux prélèvements sociaux et sont neutralisés par convention fiscale (crédit d'impôt ou taux effectif). Le micro-foncier (abattement de 30 %) suppose moins de 15 000 € de revenus fonciers et au moins un bien loué nu en direct.
- Les prix baissent au Perreux-sur-Marne : est-ce le moment d'acheter des parts ?
- Le marché local a reculé de 5,1 % depuis 2021, et le marché des SCPI a lui aussi corrigé (prix de part moyen en baisse de 3,45 % en 2025). Acheter après correction améliore mécaniquement le rendement d'entrée, mais personne ne garantit le point bas : d'où l'intérêt d'un horizon long (8 à 10 ans) et d'une entrée progressive, par versements programmés.
- Quel est le principal risque d'une SCPI ?
- La perte en capital : la valeur des parts suit le marché immobilier et peut baisser, comme en 2023-2025 pour certaines SCPI de bureaux. S'y ajoutent des revenus non garantis et une liquidité limitée, le rachat des parts n'étant pas garanti par la société de gestion. Diversifier les SCPI, les secteurs et les zones reste la meilleure protection.
- Un appartement loué au Perreux-sur-Marne rapporte-t-il plus qu'une SCPI ?
- Sur le papier, 22,79 €/m² de loyer pour 5 288 €/m² à l'achat donnent 5,17 % brut au Perreux-sur-Marne, contre 4,91 % pour la moyenne des SCPI en 2025 : le direct garde l'avantage brut. Le brut du direct doit ensuite absorber taxe foncière, vacance, entretien et gestion, quand le taux SCPI est déjà net de frais de gestion.
- Combien rapportent 50 000 € investis en SCPI ?
- Au taux de distribution moyen 2025 (4,91 %), 50 000 € génèrent environ 2 455 € bruts par an, soit 205 € par mois, avant impôt sur le revenu et prélèvements sociaux. Le revenu net dépend de votre TMI et de la part de revenus étrangers de vos SCPI : utilisez le simulateur ci-dessus pour votre cas exact.
Des chiffres réels, pas des promesses
- 1
Des données officielles
Prix au m² issus des ventes réelles (base DVF) et loyers de la carte des loyers du ministère : chaque page confronte la SCPI au marché de votre ville.
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Un simulateur complet
Fiscalité 2026, SCPI européennes, achat à crédit, démembrement : simulez votre projet sans créer de compte et sans donner votre email.
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Un conseiller si vous le souhaitez
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Vos revenus immobiliers au Perreux-sur-Marne, sans les contraintes du bailleur
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