Prix et loyers à Ivry-sur-Seine : la photographie DVF
Les 844 ventes d'appartements actées en 2024-2025 (base DVF) donnent une médiane de 4 880 €/m² à Ivry-sur-Seine. La trajectoire depuis 2021 (5 339 €/m² à l'époque) est en repli de 8,6 %.
Pour une maison, comptez plutôt 6 099 €/m² en médiane, sur 60 ventes recensées.
Le loyer d'annonce médian atteint 23,61 €/m² charges comprises à Ivry-sur-Seine (carte des loyers 2025 du ministère). Les petites surfaces se louent mieux : 26,78 €/m² pour un 1-2 pièces, contre 21,25 €/m² au-delà de 3 pièces.
Traduction sur un studio de 25 m² : 122 000 € à débourser, 590 € de loyer mensuel espéré, donc 5,81 % de rendement brut. Restent la taxe foncière, les charges non récupérables, la vacance et l'entretien : le net perd couramment 1 à 2 points.
Chaque situation fiscale est différente. Simulez la vôtre : le calcul intègre le barème 2026, les prélèvements sociaux et même les SCPI européennes.
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Simulation non contractuelle, fournie à titre pédagogique sur la base de la fiscalité 2026 (barème IR sur les revenus 2025, prélèvements sociaux 17,2 % sur les revenus fonciers, CSG déductible 6,8 points, abattements de plus-value par durée de détention). Hypothèse : régime réel d'imposition, intérêts d'emprunt imputés sur les revenus fonciers de source française. Les revenus et la valeur des parts ne sont pas garantis. Un investissement en SCPI comporte un risque de perte en capital et de liquidité.
SCPI ou studio locatif à Ivry-sur-Seine : ce que changent les chiffres
| Locatif en direct à Ivry-sur-Seine | Parts de SCPI | |
|---|---|---|
| Ticket d'entrée | 122 000 € pour un studio de 25 m² | à partir de 187 € |
| Rendement constaté | 5,81 % brut | 4,91 % en moyenne 2025, net de gestion |
| Fiscalité | barème IR + 17,2 % de prélèvements sociaux | même régime, adouci sur les revenus étrangers |
| Revente | compter 3 à 6 mois et des frais d'agence | rachat non garanti : horizon 8-10 ans |
| Gestion locative | vous gérez, ou déléguez pour 6 à 8 % | intégralement déléguée |
| Risque locatif | concentré sur un bien et un locataire | réparti sur des centaines d'immeubles |
Avec 5,81 % brut, le marché de Ivry-sur-Seine soutient la comparaison face aux SCPI. Reste à retrancher taxe foncière, vacance et gestion, et à accepter la concentration du risque sur un seul bien : c'est tout l'arbitrage entre rendement local et mutualisation.
Pour aller plus loin : notre comparatif national SCPI ou immobilier locatif.
Ivry-sur-Seine face à ses voisines
| Commune | Prix m² appart. | Loyer m² | Rendement brut |
|---|---|---|---|
| Charenton-le-Pont | 7 406 € | 27,20 € | 4,41 % |
| Vitry-sur-Seine | 3 835 € | 20,80 € | 6,51 % |
| Villejuif | 4 777 € | 22,84 € | 5,74 % |
| Alfortville | 4 890 € | 21,71 € | 5,33 % |
| Maisons-Alfort | 5 415 € | 23,55 € | 5,22 % |
À quelques kilomètres, Vitry-sur-Seine affiche un rendement locatif brut supérieur (6,51 %). C'est toute la limite d'un investissement mono-commune : le bon secteur se joue à peu de chose, quand une SCPI arbitre en continu entre des dizaines de marchés.
Comment structurer votre investissement SCPI
Emprunter pour des parts reste possible en 2026 : prêt affecté entre 3,85 et 5,35 %, ou crédit conso au-delà de 5 % pour les petits tickets, intérêts déductibles au régime réel. Le mode d'emploi complet est dans SCPI à crédit.
Acheter en nue-propriété, c'est payer 52 à 87 % du prix selon la durée, ne rien percevoir (donc ne rien déclarer) pendant le démembrement, puis récupérer la pleine propriété. Les clés du marché sont dans le guide démembrement.
Côté impôts, la localisation du patrimoine change tout : un loyer allemand ou espagnol ne supporte ni les 17,2 % de prélèvements sociaux ni la pleine TMI. Notre guide fiscalité des SCPI détaille les deux mécanismes conventionnels.
Les questions qui reviennent
- Les prix baissent à Ivry-sur-Seine : est-ce le moment d'acheter des parts ?
- Le marché local a reculé de 8,6 % depuis 2021, et le marché des SCPI a lui aussi corrigé (prix de part moyen en baisse de 3,45 % en 2025). Acheter après correction améliore mécaniquement le rendement d'entrée, mais personne ne garantit le point bas : d'où l'intérêt d'un horizon long (8 à 10 ans) et d'une entrée progressive, par versements programmés.
- Quel est le principal risque d'une SCPI ?
- La perte en capital : la valeur des parts suit le marché immobilier et peut baisser, comme en 2023-2025 pour certaines SCPI de bureaux. S'y ajoutent des revenus non garantis et une liquidité limitée, le rachat des parts n'étant pas garanti par la société de gestion. Diversifier les SCPI, les secteurs et les zones reste la meilleure protection.
- Un appartement loué à Ivry-sur-Seine rapporte-t-il plus qu'une SCPI ?
- Sur le papier, 23,61 €/m² de loyer pour 4 880 €/m² à l'achat donnent 5,81 % brut à Ivry-sur-Seine, contre 4,91 % pour la moyenne des SCPI en 2025 : le direct garde l'avantage brut. Le brut du direct doit ensuite absorber taxe foncière, vacance, entretien et gestion, quand le taux SCPI est déjà net de frais de gestion.
- Combien rapportent 50 000 € investis en SCPI ?
- Au taux de distribution moyen 2025 (4,91 %), 50 000 € génèrent environ 2 455 € bruts par an, soit 205 € par mois, avant impôt sur le revenu et prélèvements sociaux. Le revenu net dépend de votre TMI et de la part de revenus étrangers de vos SCPI : utilisez le simulateur ci-dessus pour votre cas exact.
- Peut-on investir en SCPI à crédit depuis Ivry-sur-Seine ?
- Oui, le financement à crédit fonctionne partout en France : prêt immobilier affecté (amortissable ou in fine) ou crédit consommation pour les tickets modestes. Les taux constatés début 2026 vont de 3,85 à 5,35 %, et les intérêts se déduisent des revenus fonciers au régime réel.
Des chiffres réels, pas des promesses
- 1
Des données officielles
Prix au m² issus des ventes réelles (base DVF) et loyers de la carte des loyers du ministère : chaque page confronte la SCPI au marché de votre ville.
- 2
Un simulateur complet
Fiscalité 2026, SCPI européennes, achat à crédit, démembrement : simulez votre projet sans créer de compte et sans donner votre email.
- 3
Un conseiller si vous le souhaitez
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