Immobilier à Brunoy : les données 2024-2025
Sur les ventes enregistrées en 2024 et 2025 (base DVF, 263 transactions d'appartements analysées), le m² se négocie en médiane 2 938 € à Brunoy. Depuis 2021, l'évolution ressort à + 2,3 % : la médiane valait alors 2 871 €/m².
Côté maisons, la médiane ressort à 3 849 €/m² (240 ventes).
Face à ces prix, la location affiche 18,71 €/m² en valeur médiane à Brunoy selon la carte des loyers 2025. Dans le détail : 21,71 €/m² pour un petit logement, 16,44 €/m² à partir de 3 pièces.
Rapporté à un 25 m², cela donne 73 450 € d'acquisition pour 468 € de loyer par mois : 7,64 % brut, avant les charges du bailleur qui rognent habituellement 1 à 2 points.
SCPI ou studio locatif à Brunoy : ce que changent les chiffres
| Locatif en direct à Brunoy | Parts de SCPI | |
|---|---|---|
| Ticket d'entrée | 73 450 € (studio 25 m²) | à partir de 187 € |
| Rendement constaté | 7,64 % brut | 4,91 % en moyenne 2025, net de gestion |
| Travaux et entretien | à financer et à piloter | provisionnés dans les comptes de la SCPI |
| Effet de levier du crédit | oui, le grand atout du direct | possible, prêt affecté ou conso |
| Fiscalité | revenus fonciers : barème + 17,2 % | même régime, adouci sur les revenus étrangers |
| Revente | 3 à 6 mois selon le marché local | rachat non garanti : horizon 8-10 ans |
7,64 % brut : Brunoy tient tête aux SCPI sur le papier. La différence se joue après charges, et surtout sur le risque : un bien unique contre des centaines d'immeubles mutualisés.
Pour aller plus loin : notre comparatif national SCPI ou immobilier locatif.
Chaque situation fiscale est différente. Simulez la vôtre : le calcul intègre le barème 2026, les prélèvements sociaux et même les SCPI européennes.
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Simulation non contractuelle, fournie à titre pédagogique sur la base de la fiscalité 2026 (barème IR sur les revenus 2025, prélèvements sociaux 17,2 % sur les revenus fonciers, CSG déductible 6,8 points, abattements de plus-value par durée de détention). Hypothèse : régime réel d'imposition, intérêts d'emprunt imputés sur les revenus fonciers de source française. Les revenus et la valeur des parts ne sont pas garantis. Un investissement en SCPI comporte un risque de perte en capital et de liquidité.
Trois leviers pour optimiser votre investissement
À crédit : les banques financent l'achat de parts par prêt affecté (3,85 à 5,35 % constatés début 2026) ou crédit conso pour les petits montants. Les intérêts se déduisent des revenus fonciers au régime réel. Détails, taux et pièges dans notre guide SCPI à crédit.
La nue-propriété permet d'acheter décoté (clés de 52 à 87 % selon la durée) sans alourdir votre impôt actuel, la jouissance revenant au terme. Le mécanisme complet est expliqué dans notre guide démembrement.
Les SCPI européennes encaissent des loyers déjà imposés à l'étranger : pas de prélèvements sociaux de 17,2 % en France et une imposition adoucie par convention. Un vrai levier au-delà de 30 % de TMI, détaillé dans notre guide fiscalité des SCPI.
Et autour de Brunoy ?
| Commune | Prix m² appart. | Loyer m² | Rendement brut |
|---|---|---|---|
| Yerres | 2 975 € | 18,85 € | 7,6 % |
| Montgeron | 3 622 € | 17,76 € | 5,88 % |
| Vigneux-sur-Seine | 3 015 € | 17,75 € | 7,06 % |
| Draveil | 2 795 € | 17,90 € | 7,69 % |
| Villeneuve-Saint-Georges | 2 600 € | 17,82 € | 8,22 % |
À quelques kilomètres, Villeneuve-Saint-Georges affiche un rendement locatif brut supérieur (8,22 %). C'est toute la limite d'un investissement mono-commune : le bon secteur se joue à peu de chose, quand une SCPI arbitre en continu entre des dizaines de marchés.
Les questions qui reviennent
- Quel est le principal risque d'une SCPI ?
- Le capital n'est pas protégé : les parts se déprécient si l'immobilier corrige, comme l'ont vécu certaines SCPI de bureaux entre 2023 et 2025. Ajoutez des revenus variables et un rachat non garanti : la parade tient en un mot, diversification, de SCPI, de secteurs et de pays.
- Un appartement loué à Brunoy rapporte-t-il plus qu'une SCPI ?
- Le calcul local donne 7,64 % brut (18,71 €/m² de loyer, 2 938 €/m² à l'achat) face à 4,91 % de distribution moyenne SCPI 2025 : le direct garde l'avantage brut. Attention à la nature des deux chiffres, le premier est avant toutes charges, le second déjà net de gestion.
- Combien rapportent 50 000 € investis en SCPI ?
- Environ 2 455 € bruts par an (205 €/mois) au taux moyen 2025 de 4,91 %. C'est avant fiscalité : selon votre TMI et la part européenne du portefeuille, le net varie du simple au double, d'où l'intérêt du simulateur ci-dessus.
- Peut-on investir en SCPI à crédit depuis Brunoy ?
- Bien sûr : le lieu de résidence n'y change rien. Prêt affecté entre 3,85 et 5,35 % début 2026, crédit conso un cran au-dessus pour les petits montants, intérêts déductibles au régime réel. Notre guide SCPI à crédit détaille les banques qui suivent.
- Les SCPI possèdent-elles des immeubles à Brunoy ?
- Certaines oui, selon les patrimoines : les rapports annuels de chaque SCPI listent les actifs détenus, ville par ville. L'important est ailleurs : en SCPI, votre épargne ne dépend pas du marché de Brunoy, elle est diluée sur des centaines d'immeubles français et européens.
Des chiffres réels, pas des promesses
- 1
Des données officielles
Prix au m² issus des ventes réelles (base DVF) et loyers de la carte des loyers du ministère : chaque page confronte la SCPI au marché de votre ville.
- 2
Un simulateur complet
Fiscalité 2026, SCPI européennes, achat à crédit, démembrement : simulez votre projet sans créer de compte et sans donner votre email.
- 3
Un conseiller si vous le souhaitez
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