Immobilier à Gex : les données 2024-2025
Les 336 ventes d'appartements actées en 2024-2025 (base DVF) donnent une médiane de 4 537 €/m² à Gex. Le marché est en hausse de 12,5 % par rapport à 2021 (médiane 4 032 €/m² à l'époque).
Pour une maison, comptez plutôt 5 280 €/m² en médiane, sur 82 ventes recensées.
Face à ces prix, la location affiche 21,18 €/m² en valeur médiane à Gex selon la carte des loyers 2025. Les petites surfaces se louent mieux : 23,89 €/m² pour un 1-2 pièces, contre 20,25 €/m² au-delà de 3 pièces.
Traduction sur un studio de 25 m² : 113 425 € à débourser, 530 € de loyer mensuel espéré, donc 5,6 % de rendement brut. Restent la taxe foncière, les charges non récupérables, la vacance et l'entretien : le net perd couramment 1 à 2 points.
Passez du principe aux chiffres : le simulateur ci-dessous applique la fiscalité 2026 à votre situation, y compris si vous investissez à crédit ou en nue-propriété.
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Simulation non contractuelle, fournie à titre pédagogique sur la base de la fiscalité 2026 (barème IR sur les revenus 2025, prélèvements sociaux 17,2 % sur les revenus fonciers, CSG déductible 6,8 points, abattements de plus-value par durée de détention). Hypothèse : régime réel d'imposition, intérêts d'emprunt imputés sur les revenus fonciers de source française. Les revenus et la valeur des parts ne sont pas garantis. Un investissement en SCPI comporte un risque de perte en capital et de liquidité.
Acheter pour louer à Gex ou investir en SCPI ?
| Locatif en direct à Gex | Parts de SCPI | |
|---|---|---|
| Ticket d'entrée | 113 425 € (studio 25 m²) | à partir de 187 € |
| Rendement constaté | 5,6 % brut | 4,91 % en moyenne 2025, net de gestion |
| Travaux et entretien | à financer et à piloter | provisionnés dans les comptes de la SCPI |
| Effet de levier du crédit | oui, le grand atout du direct | possible, prêt affecté ou conso |
| Fiscalité | revenus fonciers : barème + 17,2 % | même régime, adouci sur les revenus étrangers |
| Revente | 3 à 6 mois selon le marché local | rachat non garanti : horizon 8-10 ans |
5,6 % brut : Gex tient tête aux SCPI sur le papier. La différence se joue après charges, et surtout sur le risque : un bien unique contre des centaines d'immeubles mutualisés.
Pour aller plus loin : notre comparatif national SCPI ou immobilier locatif.
Gex face à ses voisines
| Commune | Prix m² appart. | Loyer m² | Rendement brut |
|---|---|---|---|
| Divonne-les-Bains | 5 833 € | 27,85 € | 5,73 % |
| Prévessin-Moëns | 5 375 € | 24,64 € | 5,5 % |
| Saint-Genis-Pouilly | 4 733 € | 22,55 € | 5,72 % |
| Ferney-Voltaire | 4 661 € | 26,13 € | 6,73 % |
| Thoiry | 4 882 € | 23,67 € | 5,82 % |
À quelques kilomètres, Ferney-Voltaire affiche un rendement locatif brut supérieur (6,73 %). C'est toute la limite d'un investissement mono-commune : le bon secteur se joue à peu de chose, quand une SCPI arbitre en continu entre des dizaines de marchés.
Trois leviers pour optimiser votre investissement
Le levier du crédit ne se limite pas au locatif classique : un prêt amortissable ou in fine finance aussi des parts de SCPI, intérêts déductibles au réel. Notre guide investir en SCPI à crédit compare les deux formules avec les taux 2026.
En nue-propriété : 20 à 40 % de décote selon la durée, zéro revenu donc zéro impôt pendant le démembrement, hors IFI. Au terme, la pleine propriété se reconstitue. Voir le guide démembrement de SCPI.
Côté impôts, la localisation du patrimoine change tout : un loyer allemand ou espagnol ne supporte ni les 17,2 % de prélèvements sociaux ni la pleine TMI. Notre guide fiscalité des SCPI détaille les deux mécanismes conventionnels.
FAQ : investir en SCPI depuis Gex
- Quelle fiscalité sur les revenus de SCPI ?
- Barème IR (selon votre TMI) plus 17,2 % de prélèvements sociaux pour la part française ; les loyers de source étrangère, eux, échappent aux prélèvements sociaux et sont adoucis par convention. Le détail des régimes (micro-foncier, réel, déficit) est dans notre guide fiscalité des SCPI.
- Quel est le principal risque d'une SCPI ?
- Le capital n'est pas protégé : les parts se déprécient si l'immobilier corrige, comme l'ont vécu certaines SCPI de bureaux entre 2023 et 2025. Ajoutez des revenus variables et un rachat non garanti : la parade tient en un mot, diversification, de SCPI, de secteurs et de pays.
- Un appartement loué à Gex rapporte-t-il plus qu'une SCPI ?
- Le calcul local donne 5,6 % brut (21,18 €/m² de loyer, 4 537 €/m² à l'achat) face à 4,91 % de distribution moyenne SCPI 2025 : le direct garde l'avantage brut. Attention à la nature des deux chiffres, le premier est avant toutes charges, le second déjà net de gestion.
- Combien rapportent 50 000 € investis en SCPI ?
- Environ 2 455 € bruts par an (205 €/mois) au taux moyen 2025 de 4,91 %. C'est avant fiscalité : selon votre TMI et la part européenne du portefeuille, le net varie du simple au double, d'où l'intérêt du simulateur ci-dessus.
- Peut-on investir en SCPI à crédit depuis Gex ?
- Bien sûr : le lieu de résidence n'y change rien. Prêt affecté entre 3,85 et 5,35 % début 2026, crédit conso un cran au-dessus pour les petits montants, intérêts déductibles au régime réel. Notre guide SCPI à crédit détaille les banques qui suivent.
Des chiffres réels, pas des promesses
- 1
Des données officielles
Prix au m² issus des ventes réelles (base DVF) et loyers de la carte des loyers du ministère : chaque page confronte la SCPI au marché de votre ville.
- 2
Un simulateur complet
Fiscalité 2026, SCPI européennes, achat à crédit, démembrement : simulez votre projet sans créer de compte et sans donner votre email.
- 3
Un conseiller si vous le souhaitez
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