Investissement locatif SCPI à Aulnay-sous-Bois

Ce que disent les ventes et les loyers à Aulnay-sous-Bois

Les 456 ventes d'appartements actées en 2024-2025 (base DVF) donnent une médiane de 3 049 €/m² à Aulnay-sous-Bois. Depuis 2021, l'évolution ressort à - 6,4 % : la médiane valait alors 3 256 €/m².

Côté maisons, la médiane ressort à 3 702 €/m² (601 ventes).

Face à ces prix, la location affiche 19,45 €/m² en valeur médiane à Aulnay-sous-Bois selon la carte des loyers 2025. L'écart par typologie est net, 22,70 €/m² sur les 1-2 pièces face à 17,15 €/m² sur les grandes surfaces.

Traduction sur un studio de 25 m² : 76 225 € à débourser, 486 € de loyer mensuel espéré, donc 7,65 % de rendement brut. Restent la taxe foncière, les charges non récupérables, la vacance et l'entretien : le net perd couramment 1 à 2 points.

Acheter pour louer à Aulnay-sous-Bois ou investir en SCPI ?

7,65 % brut : Aulnay-sous-Bois tient tête aux SCPI sur le papier. La différence se joue après charges, et surtout sur le risque : un bien unique contre des centaines d'immeubles mutualisés.

Le match complet, charges et fiscalité comprises, est détaillé dans SCPI ou immobilier locatif.

Chaque situation fiscale est différente. Simulez la vôtre : le calcul intègre le barème 2026, les prélèvements sociaux et même les SCPI européennes.

Trois leviers pour optimiser votre investissement

À crédit : les banques financent l'achat de parts par prêt affecté (3,85 à 5,35 % constatés début 2026) ou crédit conso pour les petits montants. Les intérêts se déduisent des revenus fonciers au régime réel. Détails, taux et pièges dans notre guide SCPI à crédit.

En nue-propriété : 20 à 40 % de décote selon la durée, zéro revenu donc zéro impôt pendant le démembrement, hors IFI. Au terme, la pleine propriété se reconstitue. Voir le guide démembrement de SCPI.

Les SCPI européennes encaissent des loyers déjà imposés à l'étranger : pas de prélèvements sociaux de 17,2 % en France et une imposition adoucie par convention. Un vrai levier au-delà de 30 % de TMI, détaillé dans notre guide fiscalité des SCPI.

Et autour de Aulnay-sous-Bois ?

À quelques kilomètres, Sevran affiche un rendement locatif brut supérieur (9,97 %). C'est toute la limite d'un investissement mono-commune : le bon secteur se joue à peu de chose, quand une SCPI arbitre en continu entre des dizaines de marchés.

Les questions qui reviennent

Un appartement loué à Aulnay-sous-Bois rapporte-t-il plus qu'une SCPI ?

Le calcul local donne 7,65 % brut (19,45 €/m² de loyer, 3 049 €/m² à l'achat) face à 4,91 % de distribution moyenne SCPI 2025 : le direct garde l'avantage brut. Attention à la nature des deux chiffres, le premier est avant toutes charges, le second déjà net de gestion.

Combien rapportent 50 000 € investis en SCPI ?

Environ 2 455 € bruts par an (205 €/mois) au taux moyen 2025 de 4,91 %. C'est avant fiscalité : selon votre TMI et la part européenne du portefeuille, le net varie du simple au double, d'où l'intérêt du simulateur ci-dessus.

Peut-on investir en SCPI à crédit depuis Aulnay-sous-Bois ?

Bien sûr : le lieu de résidence n'y change rien. Prêt affecté entre 3,85 et 5,35 % début 2026, crédit conso un cran au-dessus pour les petits montants, intérêts déductibles au régime réel. Notre guide SCPI à crédit détaille les banques qui suivent.

Les SCPI possèdent-elles des immeubles à Aulnay-sous-Bois ?

Certaines oui, selon les patrimoines : les rapports annuels de chaque SCPI listent les actifs détenus, ville par ville. L'important est ailleurs : en SCPI, votre épargne ne dépend pas du marché de Aulnay-sous-Bois, elle est diluée sur des centaines d'immeubles français et européens.

Quelle fiscalité sur les revenus de SCPI ?

Barème IR (selon votre TMI) plus 17,2 % de prélèvements sociaux pour la part française ; les loyers de source étrangère, eux, échappent aux prélèvements sociaux et sont adoucis par convention. Le détail des régimes (micro-foncier, réel, déficit) est dans notre guide fiscalité des SCPI.