Ce que disent les ventes et les loyers à Montceau-les-Mines
D'après la base DVF des notaires, un appartement s'est vendu en médiane 973 €/m² à Montceau-les-Mines sur 2024-2025 (83 transactions). Le marché est en hausse de 2,9 % par rapport à 2021 (médiane 946 €/m² à l'époque).
Côté maisons, la médiane ressort à 972 €/m² (221 ventes).
Face à ces prix, la location affiche 9,72 €/m² en valeur médiane à Montceau-les-Mines selon la carte des loyers 2025. Les petites surfaces se louent mieux : 11,98 €/m² pour un 1-2 pièces, contre 8,23 €/m² au-delà de 3 pièces.
Traduction sur un studio de 25 m² : 24 325 € à débourser, 243 € de loyer mensuel espéré, donc 11,99 % de rendement brut. Restent la taxe foncière, les charges non récupérables, la vacance et l'entretien : le net perd couramment 1 à 2 points.
Acheter pour louer à Montceau-les-Mines ou investir en SCPI ?
| Locatif en direct à Montceau-les-Mines | Parts de SCPI | |
|---|---|---|
| Ticket d'entrée | 24 325 € (studio 25 m²) | dès 187 € la part |
| Rendement constaté | 11,99 % brut | 4,91 % net de gestion (moyenne 2025) |
| Fiscalité | revenus fonciers : barème + 17,2 % | identique, hors part étrangère sans prélèvements sociaux |
| Revente | 3 à 6 mois selon le marché local | non garantie, parfois lente : horizon 8-10 ans |
| Gestion locative | à votre charge (ou 6 à 8 % en agence) | déléguée à la société de gestion |
| Risque locatif | un seul logement, un seul locataire | des centaines d'immeubles, des milliers de baux |
Avec 11,99 % brut, le marché de Montceau-les-Mines soutient la comparaison face aux SCPI. Reste à retrancher taxe foncière, vacance et gestion, et à accepter la concentration du risque sur un seul bien : c'est tout l'arbitrage entre rendement local et mutualisation.
Pour aller plus loin : notre comparatif national SCPI ou immobilier locatif.
À ce stade, seuls vos chiffres comptent. Renseignez montant et TMI ci-dessous : revenus nets, effort d'épargne et TRI se calculent instantanément, sans inscription.
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Simulation non contractuelle, fournie à titre pédagogique sur la base de la fiscalité 2026 (barème IR sur les revenus 2025, prélèvements sociaux 17,2 % sur les revenus fonciers, CSG déductible 6,8 points, abattements de plus-value par durée de détention). Hypothèse : régime réel d'imposition, intérêts d'emprunt imputés sur les revenus fonciers de source française. Les revenus et la valeur des parts ne sont pas garantis. Un investissement en SCPI comporte un risque de perte en capital et de liquidité.
Comparaison avec les communes voisines
| Commune | Prix m² appart. | Loyer m² | Rendement brut |
|---|---|---|---|
| Saint-Vallier | 1 450 € | 9,27 € | 7,67 % |
| Blanzy | · | 8,93 € | · |
| Montchanin | 1 407 € | 9,98 € | 8,51 % |
| Le Creusot | 1 034 € | 9,05 € | 10,5 % |
| Gueugnon | 742 € | 8,59 € | 13,89 % |
À quelques kilomètres, Gueugnon affiche un rendement locatif brut supérieur (13,89 %). C'est toute la limite d'un investissement mono-commune : le bon secteur se joue à peu de chose, quand une SCPI arbitre en continu entre des dizaines de marchés.
Comment structurer votre investissement SCPI
Emprunter pour des parts reste possible en 2026 : prêt affecté entre 3,85 et 5,35 %, ou crédit conso au-delà de 5 % pour les petits tickets, intérêts déductibles au régime réel. Le mode d'emploi complet est dans SCPI à crédit.
Acheter en nue-propriété, c'est payer 52 à 87 % du prix selon la durée, ne rien percevoir (donc ne rien déclarer) pendant le démembrement, puis récupérer la pleine propriété. Les clés du marché sont dans le guide démembrement.
Les SCPI européennes encaissent des loyers déjà imposés à l'étranger : pas de prélèvements sociaux de 17,2 % en France et une imposition adoucie par convention. Un vrai levier au-delà de 30 % de TMI, détaillé dans notre guide fiscalité des SCPI.
Vos questions, nos réponses
- Quelle fiscalité sur les revenus de SCPI ?
- Les revenus de SCPI françaises sont des revenus fonciers : barème de l'impôt sur le revenu selon votre TMI, plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Les revenus de source étrangère échappent aux prélèvements sociaux et sont neutralisés par convention fiscale (crédit d'impôt ou taux effectif). Le micro-foncier (abattement de 30 %) suppose moins de 15 000 € de revenus fonciers et au moins un bien loué nu en direct.
- Quel est le principal risque d'une SCPI ?
- La perte en capital : la valeur des parts suit le marché immobilier et peut baisser, comme en 2023-2025 pour certaines SCPI de bureaux. S'y ajoutent des revenus non garantis et une liquidité limitée, le rachat des parts n'étant pas garanti par la société de gestion. Diversifier les SCPI, les secteurs et les zones reste la meilleure protection.
- Un appartement loué à Montceau-les-Mines rapporte-t-il plus qu'une SCPI ?
- Sur le papier, 9,72 €/m² de loyer pour 973 €/m² à l'achat donnent 11,99 % brut à Montceau-les-Mines, contre 4,91 % pour la moyenne des SCPI en 2025 : le direct garde l'avantage brut. Le brut du direct doit ensuite absorber taxe foncière, vacance, entretien et gestion, quand le taux SCPI est déjà net de frais de gestion.
- Combien rapportent 50 000 € investis en SCPI ?
- Au taux de distribution moyen 2025 (4,91 %), 50 000 € génèrent environ 2 455 € bruts par an, soit 205 € par mois, avant impôt sur le revenu et prélèvements sociaux. Le revenu net dépend de votre TMI et de la part de revenus étrangers de vos SCPI : utilisez le simulateur ci-dessus pour votre cas exact.
- Peut-on investir en SCPI à crédit depuis Montceau-les-Mines ?
- Oui, le financement à crédit fonctionne partout en France : prêt immobilier affecté (amortissable ou in fine) ou crédit consommation pour les tickets modestes. Les taux constatés début 2026 vont de 3,85 à 5,35 %, et les intérêts se déduisent des revenus fonciers au régime réel.
Des chiffres réels, pas des promesses
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Des données officielles
Prix au m² issus des ventes réelles (base DVF) et loyers de la carte des loyers du ministère : chaque page confronte la SCPI au marché de votre ville.
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Un simulateur complet
Fiscalité 2026, SCPI européennes, achat à crédit, démembrement : simulez votre projet sans créer de compte et sans donner votre email.
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Un conseiller si vous le souhaitez
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