Appartement locatif à Gray contre parts de SCPI : le match
| Locatif en direct à Gray | Parts de SCPI | |
|---|---|---|
| Ticket d'entrée | 29 325 € (studio 25 m²) | dès 187 € la part |
| Rendement constaté | 9,06 % brut | 4,91 % net de gestion (moyenne 2025) |
| Fiscalité | revenus fonciers : barème + 17,2 % | identique, hors part étrangère sans prélèvements sociaux |
| Revente | 3 à 6 mois selon le marché local | non garantie, parfois lente : horizon 8-10 ans |
| Gestion locative | à votre charge (ou 6 à 8 % en agence) | déléguée à la société de gestion |
| Risque locatif | un seul logement, un seul locataire | des centaines d'immeubles, des milliers de baux |
9,06 % brut : Gray tient tête aux SCPI sur le papier. La différence se joue après charges, et surtout sur le risque : un bien unique contre des centaines d'immeubles mutualisés.
Le match complet, charges et fiscalité comprises, est détaillé dans SCPI ou immobilier locatif.
Ce que disent les ventes et les loyers à Gray
Sur les ventes enregistrées en 2024 et 2025 (base DVF, 46 transactions d'appartements analysées), le m² se négocie en médiane 1 173 € à Gray. Le marché est en hausse de 28,6 % par rapport à 2021 (médiane 912 €/m² à l'époque).
Côté maisons, la médiane ressort à 1 354 €/m² (47 ventes).
À la location, la carte des loyers 2025 situe l'appartement type à 8,86 €/m² charges comprises à Gray. Les petites surfaces se louent mieux : 10,81 €/m² pour un 1-2 pièces, contre 7,34 €/m² au-delà de 3 pièces.
Concrètement, un studio de 25 m² représente environ 29 325 € à l'achat pour 222 € de loyer mensuel espéré, soit 9,06 % brut : avant taxe foncière, charges non récupérables, vacance et entretien. Le rendement net réel se situe couramment 1 à 2 points plus bas.
À ce stade, seuls vos chiffres comptent. Renseignez montant et TMI ci-dessous : revenus nets, effort d'épargne et TRI se calculent instantanément, sans inscription.
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Simulation non contractuelle, fournie à titre pédagogique sur la base de la fiscalité 2026 (barème IR sur les revenus 2025, prélèvements sociaux 17,2 % sur les revenus fonciers, CSG déductible 6,8 points, abattements de plus-value par durée de détention). Hypothèse : régime réel d'imposition, intérêts d'emprunt imputés sur les revenus fonciers de source française. Les revenus et la valeur des parts ne sont pas garantis. Un investissement en SCPI comporte un risque de perte en capital et de liquidité.
Comment structurer votre investissement SCPI
Emprunter pour des parts reste possible en 2026 : prêt affecté entre 3,85 et 5,35 %, ou crédit conso au-delà de 5 % pour les petits tickets, intérêts déductibles au régime réel. Le mode d'emploi complet est dans SCPI à crédit.
En nue-propriété : 20 à 40 % de décote selon la durée, zéro revenu donc zéro impôt pendant le démembrement, hors IFI. Au terme, la pleine propriété se reconstitue. Voir le guide démembrement de SCPI.
Côté impôts, la localisation du patrimoine change tout : un loyer allemand ou espagnol ne supporte ni les 17,2 % de prélèvements sociaux ni la pleine TMI. Notre guide fiscalité des SCPI détaille les deux mécanismes conventionnels.
Comparaison avec les communes voisines
| Commune | Prix m² appart. | Loyer m² | Rendement brut |
|---|---|---|---|
| Arc-lès-Gray | · | 7,50 € | · |
| Champlitte | · | 7,82 € | · |
| Auxonne | 1 206 € | 10,32 € | 10,27 % |
| Saint-Vit | 1 781 € | 12,41 € | 8,36 % |
| Rioz | 1 978 € | 9,95 € | 6,04 % |
Auxonne, juste à côté, fait mieux (10,27 % brut). Preuve que le rendement se joue à l'échelle du quartier : un pari qu'une SCPI n'a pas besoin de faire, elle qui répartit entre des dizaines de marchés.
FAQ : investir en SCPI depuis Gray
- Quelle fiscalité sur les revenus de SCPI ?
- Les revenus de SCPI françaises sont des revenus fonciers : barème de l'impôt sur le revenu selon votre TMI, plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Les revenus de source étrangère échappent aux prélèvements sociaux et sont neutralisés par convention fiscale (crédit d'impôt ou taux effectif). Le micro-foncier (abattement de 30 %) suppose moins de 15 000 € de revenus fonciers et au moins un bien loué nu en direct.
- Quel est le principal risque d'une SCPI ?
- La perte en capital : la valeur des parts suit le marché immobilier et peut baisser, comme en 2023-2025 pour certaines SCPI de bureaux. S'y ajoutent des revenus non garantis et une liquidité limitée, le rachat des parts n'étant pas garanti par la société de gestion. Diversifier les SCPI, les secteurs et les zones reste la meilleure protection.
- Un appartement loué à Gray rapporte-t-il plus qu'une SCPI ?
- Sur le papier, 8,86 €/m² de loyer pour 1 173 €/m² à l'achat donnent 9,06 % brut à Gray, contre 4,91 % pour la moyenne des SCPI en 2025 : le direct garde l'avantage brut. Le brut du direct doit ensuite absorber taxe foncière, vacance, entretien et gestion, quand le taux SCPI est déjà net de frais de gestion.
- Combien rapportent 50 000 € investis en SCPI ?
- Au taux de distribution moyen 2025 (4,91 %), 50 000 € génèrent environ 2 455 € bruts par an, soit 205 € par mois, avant impôt sur le revenu et prélèvements sociaux. Le revenu net dépend de votre TMI et de la part de revenus étrangers de vos SCPI : utilisez le simulateur ci-dessus pour votre cas exact.
- Peut-on investir en SCPI à crédit depuis Gray ?
- Oui, le financement à crédit fonctionne partout en France : prêt immobilier affecté (amortissable ou in fine) ou crédit consommation pour les tickets modestes. Les taux constatés début 2026 vont de 3,85 à 5,35 %, et les intérêts se déduisent des revenus fonciers au régime réel.
Des chiffres réels, pas des promesses
- 1
Des données officielles
Prix au m² issus des ventes réelles (base DVF) et loyers de la carte des loyers du ministère : chaque page confronte la SCPI au marché de votre ville.
- 2
Un simulateur complet
Fiscalité 2026, SCPI européennes, achat à crédit, démembrement : simulez votre projet sans créer de compte et sans donner votre email.
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Un conseiller si vous le souhaitez
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