Immobilier à Manduel : les données 2024-2025
Les 6 ventes d'appartements actées en 2024-2025 (base DVF) donnent une médiane de 2 169 €/m² à Manduel.
Côté maisons, la médiane ressort à 2 716 €/m² (116 ventes).
Face à ces prix, la location affiche 12,69 €/m² en valeur médiane à Manduel selon la carte des loyers 2025. Dans le détail : 14,22 €/m² pour un petit logement, 11,10 €/m² à partir de 3 pièces.
Rapporté à un 25 m², cela donne 54 225 € d'acquisition pour 317 € de loyer par mois : 7,02 % brut, avant les charges du bailleur qui rognent habituellement 1 à 2 points.
Acheter pour louer à Manduel ou investir en SCPI ?
| Locatif en direct à Manduel | Parts de SCPI | |
|---|---|---|
| Ticket d'entrée | 54 225 € pour un studio de 25 m² | à partir de 187 € |
| Rendement constaté | 7,02 % brut | 4,91 % en moyenne 2025, net de gestion |
| Travaux et entretien | votre budget, vos artisans | provisionnés dans les comptes de la SCPI |
| Effet de levier du crédit | maximal : c'est l'atout du direct | possible, prêt affecté ou conso |
| Fiscalité | barème IR + 17,2 % de prélèvements sociaux | même régime, adouci sur les revenus étrangers |
| Revente | compter 3 à 6 mois et des frais d'agence | rachat non garanti : horizon 8-10 ans |
Avec 7,02 % brut, le marché de Manduel soutient la comparaison face aux SCPI. Reste à retrancher taxe foncière, vacance et gestion, et à accepter la concentration du risque sur un seul bien : c'est tout l'arbitrage entre rendement local et mutualisation.
Le match complet, charges et fiscalité comprises, est détaillé dans SCPI ou immobilier locatif.
Le plus simple reste de tester votre propre scénario. Montant, TMI, crédit, démembrement : le simulateur calcule vos revenus nets et compare trois stratégies pour Manduel.
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Simulation non contractuelle, fournie à titre pédagogique sur la base de la fiscalité 2026 (barème IR sur les revenus 2025, prélèvements sociaux 17,2 % sur les revenus fonciers, CSG déductible 6,8 points, abattements de plus-value par durée de détention). Hypothèse : régime réel d'imposition, intérêts d'emprunt imputés sur les revenus fonciers de source française. Les revenus et la valeur des parts ne sont pas garantis. Un investissement en SCPI comporte un risque de perte en capital et de liquidité.
Trois leviers pour optimiser votre investissement
Le levier du crédit ne se limite pas au locatif classique : un prêt amortissable ou in fine finance aussi des parts de SCPI, intérêts déductibles au réel. Notre guide investir en SCPI à crédit compare les deux formules avec les taux 2026.
La nue-propriété permet d'acheter décoté (clés de 52 à 87 % selon la durée) sans alourdir votre impôt actuel, la jouissance revenant au terme. Le mécanisme complet est expliqué dans notre guide démembrement.
Les SCPI européennes encaissent des loyers déjà imposés à l'étranger : pas de prélèvements sociaux de 17,2 % en France et une imposition adoucie par convention. Un vrai levier au-delà de 30 % de TMI, détaillé dans notre guide fiscalité des SCPI.
Comparaison avec les communes voisines
| Commune | Prix m² appart. | Loyer m² | Rendement brut |
|---|---|---|---|
| Bellegarde | 2 495 € | 12,87 € | 6,19 % |
| Marguerittes | 2 466 € | 12,13 € | 5,9 % |
| Beaucaire | 1 252 € | 10,63 € | 10,19 % |
| Nîmes | 2 141 € | 14,64 € | 8,21 % |
| Tarascon | 1 524 € | 12,20 € | 9,61 % |
Beaucaire, juste à côté, fait mieux (10,19 % brut). Preuve que le rendement se joue à l'échelle du quartier : un pari qu'une SCPI n'a pas besoin de faire, elle qui répartit entre des dizaines de marchés.
Vos questions, nos réponses
- Quelle fiscalité sur les revenus de SCPI ?
- Barème IR (selon votre TMI) plus 17,2 % de prélèvements sociaux pour la part française ; les loyers de source étrangère, eux, échappent aux prélèvements sociaux et sont adoucis par convention. Le détail des régimes (micro-foncier, réel, déficit) est dans notre guide fiscalité des SCPI.
- Quel est le principal risque d'une SCPI ?
- Le capital n'est pas protégé : les parts se déprécient si l'immobilier corrige, comme l'ont vécu certaines SCPI de bureaux entre 2023 et 2025. Ajoutez des revenus variables et un rachat non garanti : la parade tient en un mot, diversification, de SCPI, de secteurs et de pays.
- Un appartement loué à Manduel rapporte-t-il plus qu'une SCPI ?
- Le calcul local donne 7,02 % brut (12,69 €/m² de loyer, 2 169 €/m² à l'achat) face à 4,91 % de distribution moyenne SCPI 2025 : le direct garde l'avantage brut. Attention à la nature des deux chiffres, le premier est avant toutes charges, le second déjà net de gestion.
- Combien rapportent 50 000 € investis en SCPI ?
- Environ 2 455 € bruts par an (205 €/mois) au taux moyen 2025 de 4,91 %. C'est avant fiscalité : selon votre TMI et la part européenne du portefeuille, le net varie du simple au double, d'où l'intérêt du simulateur ci-dessus.
- Peut-on investir en SCPI à crédit depuis Manduel ?
- Bien sûr : le lieu de résidence n'y change rien. Prêt affecté entre 3,85 et 5,35 % début 2026, crédit conso un cran au-dessus pour les petits montants, intérêts déductibles au régime réel. Notre guide SCPI à crédit détaille les banques qui suivent.
Des chiffres réels, pas des promesses
- 1
Des données officielles
Prix au m² issus des ventes réelles (base DVF) et loyers de la carte des loyers du ministère : chaque page confronte la SCPI au marché de votre ville.
- 2
Un simulateur complet
Fiscalité 2026, SCPI européennes, achat à crédit, démembrement : simulez votre projet sans créer de compte et sans donner votre email.
- 3
Un conseiller si vous le souhaitez
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