Le marché locatif à Aubigny-sur-Nère en chiffres
D'après la base DVF des notaires, un appartement s'est vendu en médiane 1 243 €/m² à Aubigny-sur-Nère sur 2024-2025 (6 transactions). La trajectoire depuis 2021 (1 060 €/m² à l'époque) est en hausse de 17,3 %.
Pour une maison, comptez plutôt 1 228 €/m² en médiane, sur 94 ventes recensées.
À la location, la carte des loyers 2025 situe l'appartement type à 8,72 €/m² charges comprises à Aubigny-sur-Nère. L'écart par typologie est net, 11,56 €/m² sur les 1-2 pièces face à 6,91 €/m² sur les grandes surfaces.
Concrètement, un studio de 25 m² représente environ 31 075 € à l'achat pour 218 € de loyer mensuel espéré, soit 8,42 % brut : avant taxe foncière, charges non récupérables, vacance et entretien. Le rendement net réel se situe couramment 1 à 2 points plus bas.
Appartement locatif à Aubigny-sur-Nère contre parts de SCPI : le match
| Locatif en direct à Aubigny-sur-Nère | Parts de SCPI | |
|---|---|---|
| Ticket d'entrée | 31 075 € pour un studio de 25 m² | à partir de 187 € |
| Rendement constaté | 8,42 % brut | 4,91 % en moyenne 2025, net de gestion |
| Fiscalité | barème IR + 17,2 % de prélèvements sociaux | même régime, adouci sur les revenus étrangers |
| Revente | compter 3 à 6 mois et des frais d'agence | rachat non garanti : horizon 8-10 ans |
| Gestion locative | vous gérez, ou déléguez pour 6 à 8 % | intégralement déléguée |
| Risque locatif | concentré sur un bien et un locataire | réparti sur des centaines d'immeubles |
Avec 8,42 % brut, le marché de Aubigny-sur-Nère soutient la comparaison face aux SCPI. Reste à retrancher taxe foncière, vacance et gestion, et à accepter la concentration du risque sur un seul bien : c'est tout l'arbitrage entre rendement local et mutualisation.
Le match complet, charges et fiscalité comprises, est détaillé dans SCPI ou immobilier locatif.
Passez du principe aux chiffres : le simulateur ci-dessous applique la fiscalité 2026 à votre situation, y compris si vous investissez à crédit ou en nue-propriété.
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Simulation non contractuelle, fournie à titre pédagogique sur la base de la fiscalité 2026 (barème IR sur les revenus 2025, prélèvements sociaux 17,2 % sur les revenus fonciers, CSG déductible 6,8 points, abattements de plus-value par durée de détention). Hypothèse : régime réel d'imposition, intérêts d'emprunt imputés sur les revenus fonciers de source française. Les revenus et la valeur des parts ne sont pas garantis. Un investissement en SCPI comporte un risque de perte en capital et de liquidité.
Trois leviers pour optimiser votre investissement
À crédit : les banques financent l'achat de parts par prêt affecté (3,85 à 5,35 % constatés début 2026) ou crédit conso pour les petits montants. Les intérêts se déduisent des revenus fonciers au régime réel. Détails, taux et pièges dans notre guide SCPI à crédit.
Acheter en nue-propriété, c'est payer 52 à 87 % du prix selon la durée, ne rien percevoir (donc ne rien déclarer) pendant le démembrement, puis récupérer la pleine propriété. Les clés du marché sont dans le guide démembrement.
Regarder au-delà des frontières paie : les revenus de source étrangère échappent aux prélèvements sociaux et bénéficient d'un crédit d'impôt ou du taux effectif. Le calcul exact est dans le guide fiscalité, et le simulateur l'applique.
Aubigny-sur-Nère face à ses voisines
| Commune | Prix m² appart. | Loyer m² | Rendement brut |
|---|---|---|---|
| Argent-sur-Sauldre | · | 7,96 € | · |
| Salbris | 1 750 € | 8,58 € | 5,88 % |
| Saint-Martin-d'Auxigny | · | 10,15 € | · |
| Gien | 1 045 € | 10,93 € | 12,55 % |
| Lamotte-Beuvron | · | 10,78 € | · |
À quelques kilomètres, Gien affiche un rendement locatif brut supérieur (12,55 %). C'est toute la limite d'un investissement mono-commune : le bon secteur se joue à peu de chose, quand une SCPI arbitre en continu entre des dizaines de marchés.
Les questions qui reviennent
- Quel est le principal risque d'une SCPI ?
- Le capital n'est pas protégé : les parts se déprécient si l'immobilier corrige, comme l'ont vécu certaines SCPI de bureaux entre 2023 et 2025. Ajoutez des revenus variables et un rachat non garanti : la parade tient en un mot, diversification, de SCPI, de secteurs et de pays.
- Un appartement loué à Aubigny-sur-Nère rapporte-t-il plus qu'une SCPI ?
- Le calcul local donne 8,42 % brut (8,72 €/m² de loyer, 1 243 €/m² à l'achat) face à 4,91 % de distribution moyenne SCPI 2025 : le direct garde l'avantage brut. Attention à la nature des deux chiffres, le premier est avant toutes charges, le second déjà net de gestion.
- Combien rapportent 50 000 € investis en SCPI ?
- Environ 2 455 € bruts par an (205 €/mois) au taux moyen 2025 de 4,91 %. C'est avant fiscalité : selon votre TMI et la part européenne du portefeuille, le net varie du simple au double, d'où l'intérêt du simulateur ci-dessus.
- Peut-on investir en SCPI à crédit depuis Aubigny-sur-Nère ?
- Bien sûr : le lieu de résidence n'y change rien. Prêt affecté entre 3,85 et 5,35 % début 2026, crédit conso un cran au-dessus pour les petits montants, intérêts déductibles au régime réel. Notre guide SCPI à crédit détaille les banques qui suivent.
- Les SCPI possèdent-elles des immeubles à Aubigny-sur-Nère ?
- Certaines oui, selon les patrimoines : les rapports annuels de chaque SCPI listent les actifs détenus, ville par ville. L'important est ailleurs : en SCPI, votre épargne ne dépend pas du marché de Aubigny-sur-Nère, elle est diluée sur des centaines d'immeubles français et européens.
Des chiffres réels, pas des promesses
- 1
Des données officielles
Prix au m² issus des ventes réelles (base DVF) et loyers de la carte des loyers du ministère : chaque page confronte la SCPI au marché de votre ville.
- 2
Un simulateur complet
Fiscalité 2026, SCPI européennes, achat à crédit, démembrement : simulez votre projet sans créer de compte et sans donner votre email.
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Un conseiller si vous le souhaitez
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