Ce que disent les ventes et les loyers à Cagnes-sur-Mer
Sur les ventes enregistrées en 2024 et 2025 (base DVF, 1 581 transactions d'appartements analysées), le m² se négocie en médiane 4 733 € à Cagnes-sur-Mer. La trajectoire depuis 2021 (4 191 €/m² à l'époque) est en hausse de 12,9 %.
Côté maisons, la médiane ressort à 6 081 €/m² (201 ventes).
Le loyer d'annonce médian atteint 19,56 €/m² charges comprises à Cagnes-sur-Mer (carte des loyers 2025 du ministère). Les petites surfaces se louent mieux : 22,11 €/m² pour un 1-2 pièces, contre 18,61 €/m² au-delà de 3 pièces.
Traduction sur un studio de 25 m² : 118 325 € à débourser, 489 € de loyer mensuel espéré, donc 4,96 % de rendement brut. Restent la taxe foncière, les charges non récupérables, la vacance et l'entretien : le net perd couramment 1 à 2 points.
Appartement locatif à Cagnes-sur-Mer contre parts de SCPI : le match
| Locatif en direct à Cagnes-sur-Mer | Parts de SCPI | |
|---|---|---|
| Ticket d'entrée | 118 325 € pour un studio de 25 m² | à partir de 187 € |
| Rendement constaté | 4,96 % brut | 4,91 % en moyenne 2025, net de gestion |
| Revente | compter 3 à 6 mois et des frais d'agence | rachat non garanti : horizon 8-10 ans |
| Gestion locative | vous gérez, ou déléguez pour 6 à 8 % | intégralement déléguée |
| Risque locatif | concentré sur un bien et un locataire | réparti sur des centaines d'immeubles |
| Travaux et entretien | votre budget, vos artisans | provisionnés dans les comptes de la SCPI |
Avec 4,96 % brut, le marché de Cagnes-sur-Mer soutient la comparaison face aux SCPI. Reste à retrancher taxe foncière, vacance et gestion, et à accepter la concentration du risque sur un seul bien : c'est tout l'arbitrage entre rendement local et mutualisation.
Le match complet, charges et fiscalité comprises, est détaillé dans SCPI ou immobilier locatif.
Le plus simple reste de tester votre propre scénario. Montant, TMI, crédit, démembrement : le simulateur calcule vos revenus nets et compare trois stratégies pour Cagnes-sur-Mer.
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Simulation non contractuelle, fournie à titre pédagogique sur la base de la fiscalité 2026 (barème IR sur les revenus 2025, prélèvements sociaux 17,2 % sur les revenus fonciers, CSG déductible 6,8 points, abattements de plus-value par durée de détention). Hypothèse : régime réel d'imposition, intérêts d'emprunt imputés sur les revenus fonciers de source française. Les revenus et la valeur des parts ne sont pas garantis. Un investissement en SCPI comporte un risque de perte en capital et de liquidité.
Trois leviers pour optimiser votre investissement
Emprunter pour des parts reste possible en 2026 : prêt affecté entre 3,85 et 5,35 %, ou crédit conso au-delà de 5 % pour les petits tickets, intérêts déductibles au régime réel. Le mode d'emploi complet est dans SCPI à crédit.
En nue-propriété : 20 à 40 % de décote selon la durée, zéro revenu donc zéro impôt pendant le démembrement, hors IFI. Au terme, la pleine propriété se reconstitue. Voir le guide démembrement de SCPI.
Regarder au-delà des frontières paie : les revenus de source étrangère échappent aux prélèvements sociaux et bénéficient d'un crédit d'impôt ou du taux effectif. Le calcul exact est dans le guide fiscalité, et le simulateur l'applique.
Comparaison avec les communes voisines
| Commune | Prix m² appart. | Loyer m² | Rendement brut |
|---|---|---|---|
| Saint-Laurent-du-Var | 4 702 € | 19,63 € | 5,01 % |
| Villeneuve-Loubet | 6 038 € | 21,95 € | 4,36 % |
| Biot | 4 928 € | 20,66 € | 5,03 % |
| Vence | 4 032 € | 18,35 € | 5,46 % |
| Nice | 4 802 € | 20,43 € | 5,11 % |
À quelques kilomètres, Vence affiche un rendement locatif brut supérieur (5,46 %). C'est toute la limite d'un investissement mono-commune : le bon secteur se joue à peu de chose, quand une SCPI arbitre en continu entre des dizaines de marchés.
Vos questions, nos réponses
- Les SCPI possèdent-elles des immeubles à Cagnes-sur-Mer ?
- Certaines oui, selon les patrimoines : les rapports annuels de chaque SCPI listent les actifs détenus, ville par ville. L'important est ailleurs : en SCPI, votre épargne ne dépend pas du marché de Cagnes-sur-Mer, elle est diluée sur des centaines d'immeubles français et européens.
- Quelle fiscalité sur les revenus de SCPI ?
- Barème IR (selon votre TMI) plus 17,2 % de prélèvements sociaux pour la part française ; les loyers de source étrangère, eux, échappent aux prélèvements sociaux et sont adoucis par convention. Le détail des régimes (micro-foncier, réel, déficit) est dans notre guide fiscalité des SCPI.
- Quel est le principal risque d'une SCPI ?
- Le capital n'est pas protégé : les parts se déprécient si l'immobilier corrige, comme l'ont vécu certaines SCPI de bureaux entre 2023 et 2025. Ajoutez des revenus variables et un rachat non garanti : la parade tient en un mot, diversification, de SCPI, de secteurs et de pays.
- Un appartement loué à Cagnes-sur-Mer rapporte-t-il plus qu'une SCPI ?
- Le calcul local donne 4,96 % brut (19,56 €/m² de loyer, 4 733 €/m² à l'achat) face à 4,91 % de distribution moyenne SCPI 2025 : le direct garde l'avantage brut. Attention à la nature des deux chiffres, le premier est avant toutes charges, le second déjà net de gestion.
- Combien rapportent 50 000 € investis en SCPI ?
- Environ 2 455 € bruts par an (205 €/mois) au taux moyen 2025 de 4,91 %. C'est avant fiscalité : selon votre TMI et la part européenne du portefeuille, le net varie du simple au double, d'où l'intérêt du simulateur ci-dessus.
Des chiffres réels, pas des promesses
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Des données officielles
Prix au m² issus des ventes réelles (base DVF) et loyers de la carte des loyers du ministère : chaque page confronte la SCPI au marché de votre ville.
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Un simulateur complet
Fiscalité 2026, SCPI européennes, achat à crédit, démembrement : simulez votre projet sans créer de compte et sans donner votre email.
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