Appartement locatif aux Trois-Bassins contre parts de SCPI : le match
| Locatif en direct aux Trois-Bassins | Parts de SCPI | |
|---|---|---|
| Ticket d'entrée | 61 325 € (studio 25 m²) | dès 187 € la part |
| Rendement constaté | 7,41 % brut | 4,91 % net de gestion (moyenne 2025) |
| Fiscalité | revenus fonciers : barème + 17,2 % | identique, hors part étrangère sans prélèvements sociaux |
| Revente | 3 à 6 mois selon le marché local | non garantie, parfois lente : horizon 8-10 ans |
| Gestion locative | à votre charge (ou 6 à 8 % en agence) | déléguée à la société de gestion |
| Risque locatif | un seul logement, un seul locataire | des centaines d'immeubles, des milliers de baux |
Avec 7,41 % brut, le marché de Les Trois-Bassins soutient la comparaison face aux SCPI. Reste à retrancher taxe foncière, vacance et gestion, et à accepter la concentration du risque sur un seul bien : c'est tout l'arbitrage entre rendement local et mutualisation.
Pour aller plus loin : notre comparatif national SCPI ou immobilier locatif.
Chaque situation fiscale est différente. Simulez la vôtre : le calcul intègre le barème 2026, les prélèvements sociaux et même les SCPI européennes.
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Simulation non contractuelle, fournie à titre pédagogique sur la base de la fiscalité 2026 (barème IR sur les revenus 2025, prélèvements sociaux 17,2 % sur les revenus fonciers, CSG déductible 6,8 points, abattements de plus-value par durée de détention). Hypothèse : régime réel d'imposition, intérêts d'emprunt imputés sur les revenus fonciers de source française. Les revenus et la valeur des parts ne sont pas garantis. Un investissement en SCPI comporte un risque de perte en capital et de liquidité.
Ce que disent les ventes et les loyers aux Trois-Bassins
D'après la base DVF des notaires, un appartement s'est vendu en médiane 2 453 €/m² aux Trois-Bassins sur 2024-2025 (10 transactions). La trajectoire depuis 2021 (2 000 €/m² à l'époque) est en hausse de 22,7 %.
Côté maisons, la médiane ressort à 3 688 €/m² (28 ventes).
Le loyer d'annonce médian atteint 15,15 €/m² charges comprises aux Trois-Bassins (carte des loyers 2025 du ministère). L'écart par typologie est net, 18,20 €/m² sur les 1-2 pièces face à 14,64 €/m² sur les grandes surfaces.
Traduction sur un studio de 25 m² : 61 325 € à débourser, 379 € de loyer mensuel espéré, donc 7,41 % de rendement brut. Restent la taxe foncière, les charges non récupérables, la vacance et l'entretien : le net perd couramment 1 à 2 points.
Les Trois-Bassins face à ses voisines
| Commune | Prix m² appart. | Loyer m² | Rendement brut |
|---|---|---|---|
| Saint-Leu | 4 460 € | 16,49 € | 4,44 % |
| Saint-Paul | 5 304 € | 18,86 € | 4,27 % |
| Les Avirons | 3 372 € | 15,13 € | 5,38 % |
| L'Étang-Salé | 3 984 € | 16,16 € | 4,87 % |
| La Possession | 2 857 € | 15,45 € | 6,49 % |
Le constat reste homogène autour de Les Trois-Bassins : aucun marché voisin ne transforme l'équation. La diversification passe alors par d'autres régions, ou par la pierre-papier.
Crédit, démembrement, SCPI européennes : les bons outils
À crédit : les banques financent l'achat de parts par prêt affecté (3,85 à 5,35 % constatés début 2026) ou crédit conso pour les petits montants. Les intérêts se déduisent des revenus fonciers au régime réel. Détails, taux et pièges dans notre guide SCPI à crédit.
La nue-propriété permet d'acheter décoté (clés de 52 à 87 % selon la durée) sans alourdir votre impôt actuel, la jouissance revenant au terme. Le mécanisme complet est expliqué dans notre guide démembrement.
Regarder au-delà des frontières paie : les revenus de source étrangère échappent aux prélèvements sociaux et bénéficient d'un crédit d'impôt ou du taux effectif. Le calcul exact est dans le guide fiscalité, et le simulateur l'applique.
FAQ : investir en SCPI depuis Les Trois-Bassins
- Quelle fiscalité sur les revenus de SCPI ?
- Les revenus de SCPI françaises sont des revenus fonciers : barème de l'impôt sur le revenu selon votre TMI, plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Les revenus de source étrangère échappent aux prélèvements sociaux et sont neutralisés par convention fiscale (crédit d'impôt ou taux effectif). Le micro-foncier (abattement de 30 %) suppose moins de 15 000 € de revenus fonciers et au moins un bien loué nu en direct.
- Quel est le principal risque d'une SCPI ?
- La perte en capital : la valeur des parts suit le marché immobilier et peut baisser, comme en 2023-2025 pour certaines SCPI de bureaux. S'y ajoutent des revenus non garantis et une liquidité limitée, le rachat des parts n'étant pas garanti par la société de gestion. Diversifier les SCPI, les secteurs et les zones reste la meilleure protection.
- Un appartement loué aux Trois-Bassins rapporte-t-il plus qu'une SCPI ?
- Sur le papier, 15,15 €/m² de loyer pour 2 453 €/m² à l'achat donnent 7,41 % brut aux Trois-Bassins, contre 4,91 % pour la moyenne des SCPI en 2025 : le direct garde l'avantage brut. Le brut du direct doit ensuite absorber taxe foncière, vacance, entretien et gestion, quand le taux SCPI est déjà net de frais de gestion.
- Combien rapportent 50 000 € investis en SCPI ?
- Au taux de distribution moyen 2025 (4,91 %), 50 000 € génèrent environ 2 455 € bruts par an, soit 205 € par mois, avant impôt sur le revenu et prélèvements sociaux. Le revenu net dépend de votre TMI et de la part de revenus étrangers de vos SCPI : utilisez le simulateur ci-dessus pour votre cas exact.
- Peut-on investir en SCPI à crédit depuis Les Trois-Bassins ?
- Oui, le financement à crédit fonctionne partout en France : prêt immobilier affecté (amortissable ou in fine) ou crédit consommation pour les tickets modestes. Les taux constatés début 2026 vont de 3,85 à 5,35 %, et les intérêts se déduisent des revenus fonciers au régime réel.
Des chiffres réels, pas des promesses
- 1
Des données officielles
Prix au m² issus des ventes réelles (base DVF) et loyers de la carte des loyers du ministère : chaque page confronte la SCPI au marché de votre ville.
- 2
Un simulateur complet
Fiscalité 2026, SCPI européennes, achat à crédit, démembrement : simulez votre projet sans créer de compte et sans donner votre email.
- 3
Un conseiller si vous le souhaitez
Vous voulez aller plus loin ? Votre demande est transmise à un conseiller partenaire habilité qui vous rappelle sous 24 à 48 h.
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